山林生活

‐【宅建試験】共有-もし誰かと広大の土地を買う場合-‐

【宅建試験】共有-もし誰かと広大の土地を買う場合-

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今回は共有の項目について勉強していきます。当方の山林は個人の所有です。以前のオーナーは老夫婦で奥様とご主人で土地を所有していました。これが共有なのでしょう。基本的に離婚などがない限りは揉めませんが、山林や小屋を友人と出し合って買うとなると、この部分で色々と学ばなければならないところが出てくるのではないでしょうか。

共有持分

共有とは不動産における共有とは一つの土地や建物を二人以上で共同で所有することをいいます。例えば3000万円の土地をABCの三人で1000万円ずつだして共有する場合で考えてみましょう。共有者がもつ権利の割合のことを持分と呼びます。持分は合意で決まりますが、とくに取り決めがない場合は平等と推定されます。つまりこの場合は三等分ということになります。持ち分は各自独自で持っている権利です。そのため各自自由に自己の持分を譲渡したり抵当権を設定したりできます。一つの土地を三人で分け合っていたとしてもほかの共有者の同意はいりません。

共有持分の放棄・共有者の死亡

共有持分は相続の対象となります。そのため共有者の一人が死亡した場合、その持分は相続人に継承されます。では死亡した共有者に相続人がいなかった場合はどうするかという点については、この場合、特別縁故者など相続をする人がいない場合、ほかの共有者がそれぞれの持分の割合に応じて帰属する形となります。また共有者が持分を放棄した場合も同様になります。つまりABCの内、Cが死亡し相続人がいない場合、AとBの持分割合は二等分ということになります。

共有物の使用

持分が三等分ですので使用できるのも三等分。つまり各自四カ月ずつその土地を使用できます。たとえば共有物である土地を単独で使用するAに対しBまたはCが明け渡しを請求するとしても、お互いが権利を均等に持っているため、理由なく明け渡しは請求できません。

共有物の管理

共有物の修繕や不法占拠者に対する明渡請求は各共有者が単独で行うことができますが、共有物の賃貸借契約を解除するには持分価格の過半数の同意が必要であり、共有物を売却したり増築する場合は全員の同意が必要になる。なお、不法占拠者に対する明渡請求は保存行為に当たり単独でできるが、共有物に対して不法行為があった場合の損害賠償請求権は金銭債権として各共有者に分割して帰属するため各自の持分割合を超えてほかの共有者の分まで損害賠償を請求できない。

共有物の分割

一つのものを複数人で共有することは争いの種を抱えているようなものです。三人で共有する土地建物について持分割合に応じて隅々まで使えた場合、各自四カ月ごと使えることになります。しかし夏場と冬場では利用価値はことなります。このことから争いとなり話がまとまらなくなってしまうこともあるでしょう。そのため各共有者は原則としていつでも分割請求が出来ることになっています。分割の方法は「現物分割」「代金分割」「価格賠償」の三種類です。なお、例外的に5年を超えない期間内であれば分割しない旨の特約を結ぶことも可能です。さらに5年を限度にこの特約を更新することもできます。共有者の間で分割の協議がまとまらないときは裁判所に請求することもできます。裁判所による分割は現物分割が原則だが例外的に代金分割、価格分割の方法によることもできる。また現物を分割できない場合または分割により価格が減少する恐れがある場合は裁判所はその競売を命ずることができます。この場合競売代金を各自分け合う形となります。

共有物に関する負担

土地建物を管理するためにかかる管理費に関しては各自共有者の持分に応じて支払う義務を負います。なお、共有者が一年以内に管理費用を支払わないときは他の共有者は相当の償金を払ってその者の持分を取得することが出来る。共有者の一人が他の共有者の支払うべき管理費を立て替えるなどして、その共有者に対して共有物に関する債権を有するときは、その共有者の特定承継人(管理費を支払う義務を負っている共有者から持分の譲渡を受けたものなど)に対しても管理費用を請求できる。

当方の周りには当方と同じような考えの人がおらず(いたのかもしれませんが)、当方一人で土地を購入しました。いくら仲が良いとはいっても他人です。やはりお互いの考えがぶつかることもあるでしょう。そのため好き勝手出来るわけではないので、当方としては個人所有で考えていました。でもみんなでお金を少しずつ出し合って大きな土地を買おう!と考えている人もいるのだと思います。そのときにこれらの知識が頭に入っていないとあとあと面倒なトラブルになる恐れもあります。知らなかったでは済まされないでしょう。それとリゾート地の競売物件もこの辺の持分で面倒があるかもしれませんので知っておいた方がよさそうですね。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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Author:小鳥遊々
   (NOMA TAKANASHI)

山林

千葉に山林を購入しました。
小屋暮らしをするため、土地持ちホームレスを目指し開拓中

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