【宅建試験】民法の意思表示についてのお勉強

山林生活
許認可・資格・登記
【宅建試験】民法の意思表示についてのお勉強

【宅建試験】民法の意思表示についてのお勉強

［更新日］2023/02/13

宅建の出題は権利関係、法令上の制限、税・価格の評定、宅建業法、免除科目の五つのカテゴリから出題されるようです。

今回勉強をするのは権利関係です。というよりは当分権利関係のお話となります。

権利関係からは例年14問出題されているようです。50問中14問なので結構ウェイトを占めます。ただ権利関係といっても出題範囲が広いため全てを覚えてどうにかするっていうのは私のように頭のよろしくない人間にとっては酷なものです。そのため要所要所絞りながら勉強する形を取ろうと思います。

出題は民法から10問、借地借家法から2問、建物区分所有法から1問、不動産登記法から1問らしいです。

まずは一つ目の意思表示に関してから。
民法の部分ですね。この手の問題は苦手です。登場人物がどんどん出てくるんで意味が分からないんです。
ＡとかＢとか、善意やら悪意やら有過失やら無過失やら、もっとわかりやすい名前にして欲しいものです。これは宅建の試験であり語学力の試験じゃないわけですからね。
まぁその程度が理解できない人に資格はやらないってことなのでしょうが。そのため頑張るしかないのでしょう。

さて、意思表示とは一体何なのか確認していきましょう。

意思表示とは、一定の法律効果の発生を欲する意思を外部に表示する行為である。
売買契約は売り主の「売ります」という意思表示と、買い主の「買います」という意思表示が合致することで成立します。
でもこの意思表示に問題がある、例えば騙されたり脅されたりして意思表示をした場合や、本心では売る意思がないのに冗談で「売ります」と意思表示した場合はどうなるのかという部分を考えていきます。

相手方による詐欺や強迫の場合

例）Ａは契約相手のＢに騙されたり脅されたりしてＢに土地を売る契約をしてしまった。この場合Ａは契約をなかったことにできるのか？

人を騙して意思表示させることを詐欺、人を脅して意思表示させることを強迫といいます。
ＡＢ間の売買契約は一応有効に成立する。Ａは土地を売る意思を持って売ると表示しており、Ａの意思と表示には食い違いがありません。しかし詐欺や強迫による意思表示が有効ではＡが土地を手放さなければならないのは気の毒。そこでＢの詐欺または強迫により意思表示をしてしまったＡは契約を取り消すことが出来る。契約を取り消すとははじめから契約がなかったこととなり、Ｂに移転した所有権はＡに戻る。

このように詐欺や強迫によってされた意思表示は取り消すことが出来るってことです。まぁ当然のことですよね。飲み屋のねぇちゃんに「シャンパン頼まないとぶっ殺すぞ」と言われて仕方なく頼んだ場合はその契約は無かったことに出来るってことなのでしょう。

第三者による詐欺

例）Ａは第三者Ｃに騙されてＢに土地を売る契約をしてしまった。この場合、Ａは契約を取り消すことが出来るのか？

Ａは騙されているためかわいそうだから契約の取り消しは認めてあげたい。しかし相手方であるＢは騙したわけではないので土地が手に入ると期待しているＢにも配慮が必要。そのためＢが事情を知っている（Ｃが騙したことを知っている）場合にはＡの契約を取り消すことができるが、Ｂが事情を知らない場合はＡの契約は取り消すことができない。騙したＣが悪の根幹ではあるものの、騙されたＡもうかつだったわけで、そのようなＡよりも事情を知らないＢを保護すべきという考えからこのような答えになる。

Ｂが善意の場合はＡの契約取り消しはできない。
Ｂが悪意の場合はＡの契約取り消しが出来る。

悪意とは事実を知っている人。善意とは事実を知らない人。今後も善意無過失とか善意有過失とかいろいろ出てきたような気がします。客引きに3000円ぽっきりと言われて着いていったら高額請求された。騙したのが客引きという状態の場合、その金額は払わなければならない。これは善意になりますよね。善意無過失、いや、善意有過失ですかね。客引きと店が共謀して騙した場合はそのお金は払わなくてよいってことでしょうか。でも有過失ですよね。

詐欺取り消しと第三者との関係

例）契約の相手であるＢや第三者であるＣに騙されてＡがＢに土地を売却し、さらにＢがその土地を善意の第三者であるＤに転売した。その後Ａが契約を取り消した場合、ＡはＤから土地を取り戻すことは可能か？

Ａは善意のＤから土地を取り戻すことはできません。Ａも騙されたわけですがその事情を知らないＤを保護すべきという考えがあるからです。ただＤが悪意だった場合は保護する必要がないため取り消しが可能となる。

詐欺を理由とする取り消し。第三者が絡む場合、

第三者が善意の場合はＡの契約取り消しはできない。
第三者が悪意の場合はＡの契約取り消しが出来る。

誰が一番かわいそうな人かで取り消すことが出来るかどうかが決まるみたいです。
私は日常的に「かわいそうな人」なんですが、誰も助けてくれません。

第三者による強迫の場合

例）Ａが第三者のＣに脅されてＢに土地を売る契約をしてしまった場合Ａは契約を取り消すことが可能か？

第三者による詐欺の場合とは異なり脅されたＡは相手方Ｂが善意悪意に関係なく常に取り消すことが出来る。詐欺の場合は騙されたＡの落ち度も考慮されるが強迫の場合は勝手が違うってことなのでしょう。Ｂよりも脅されたＡを保護すべきという考えに基づいています。

第三者の強迫による契約は取り消しが出来る。詐欺の場合と違って落ち度がないからということです。3000円ぽっきりって言われて着いていって騙されたという場合、ついていった私にも落ち度があるが、強迫されて強引に連れてこられた場合、取り消すことが可能ってことですね。

強迫取り消しと第三者との関係

例）契約の相手方であるＢや第三者であるＣに脅されてＡがＢに土地を売却し、さらにＢがその土地を第三者Ｄに転売した。その後Ａが契約を取り消した場合、ＡはＤから土地を取り戻すことができるのか？

Ｄの善意、悪意に関係なくＡは取り戻すことは可能。つまり強迫による契約は基本的に取り消すことが出来るということなんでしょうね。

心裡留保

例）Ａは冗談半分でＢに対して「土地を売る」と言った。この場合Ａは土地を引き渡さなければならないのか？

このような場合、真意ではないことを自分で知りながら意思表示をしています。この状態を心裡留保といいます。Ａは売る意思がないのに売ると表示しています。つまり表示に対する意思がないわけですので無効ということになります。これが民法の基本的な考えです。しかし無効となればＢは土地を手に入れることはできません。そもそも冗談半分で意思表示をしていたＡに落ち度があるわけでそのような人を保護する必要は無く、真に受けてしまったＢを保護すべきでしょう。

そのためＢが注意を払っていたが冗談とは気づかなかった、つまり落ち度がない（善意無過失）の場合はＢを保護し契約は有効となり土地を引き渡さなければならない。反対に冗談であると知っていた（悪意）または冗談だと気付いていなかった物の注意が足りていなかった（善意有過失）の場合はＢを保護しない。つまり契約は無効と判断する。

Ｂが善意無過失の場合は契約は有効となり土地を引き渡さなければならない。
Ｂが悪意または善意有過失の場合は契約は無効。土地を引き渡す必要がない。

心裡留保に関しては「カバチタレ」か「ナニワ金融道」か何かで見た気がします。
嘘ついたら針千本飲ますってやつも心裡留保。おにぃさん3000円ぽっきりってやつも心裡留保。
今年20歳なんですーっていうのも心裡留保。おにいさんチョーイケメンってのも心裡留保。

当事者間の虚偽表示

例）Ａは借金を返さずにいたところ、債権者Ｃから土地の差し押さえを受けそうになった。そこで自分の土地ではないように見せかけるため知人Ｂとあたかも売買契約があったかのように嘘の契約をした。この場合のＡＢ間の契約は有効か？

相手方と通じて虚偽の意思表示をすることを虚偽表示といいます。虚偽表示による契約は無効。ＡのみならずＢにも表示する意思がありません。Ａは当然のことＢも保護する必要がありません。

第三者との関係の虚偽表示

例）ＡＢ間の虚偽表示によりＢ名義にした土地をＢが善意のＣに転売した。この場合ＡはＡＢ間の契約の無効を主張してＣから土地を取り戻すことが出来るのか？

所有権を持っていない者から（無権利者）所有権を取得することはできない。
虚偽表示による契約は無効だから土地の所有権は一度もＢに移転していない。Ｂはそもそも無権利者。つまりはＣはＢから土地を変えるはずもなくＣも無権利者という扱いになる。しかし、ＡはＣから土地を取り戻すことができない。その理由は虚偽契約をしたＡよりも事情を知らなかっＣを保護すべきだからという考えがあるから。民法の基本的考えであれば土地はＡに戻るが、このケースではＡは善意の第三者Ｃに対して虚偽表示による無効の効果を対抗できないとしている。当然ですよね。ＡもＢも悪人なわけですので。でも、Ｃが悪意の場合は民法の基本的な考えに基づくためＡは土地を取り戻すことができます。

※第三者が保護されるためには善意であればよく、無過失有過失は関係ありません。そのため登記されているされていないに関係なく、第三者を保護します。

※第三者とは、虚偽表示による契約の目的物について新たに売買、賃貸借、抵当権の設定、差し押さえなど法律上の利害関係人のことをさします。虚偽表示によりＡ所有の土地がＢに売買され、その土地の上にＢが建てた建物を借りただけのＣやＢの債権者ではあるがその土地を差し押さえていないＣはそもそも第三者にあたりません。

虚偽表示による意思表示無効。。第三者との関係は、

第三者が善意の場合土地を取り戻すことができない。
第三者が悪意の場合取り戻すことが出来る。

転得者との関係の虚偽表示

例）ＡＢ間の虚偽表示によりＢ名義にした土地をＢがＣ（第三者）に転売し、さらにＣがＤ（転得者）に転売した場合、ＡはＡＢ間の契約の無効を主張してＤから土地を取り戻すことが出来るのか？

転得者Ｄが善意であればＡはＤから土地を取り戻すことができない。虚偽契約をしたＡよりも事情を知らないＤを保護すべきだから。また転得者が悪意だったとしてもＣが善意であればＡはＤから土地を取り戻すことができない。善意の第三者は有効な意思表示と扱われその意思が継承されるということに。

第三者が善意、転得者が善意の場合は土地を取り戻せない。
第三者が善意、転得者が悪意の場合は土地を取り戻せない。
第三者が悪意、転得者が善意の場合は土地を取り戻せない。
第三者が善意、転得者が善意の場合は土地を取り戻せる。

でてきましたねー。第三者Ｄ。人数が増えるとややこしくなるんですよね。

錯誤

例）Ａ所有の土地をＢに売る契約においてＡは甲土地を売るつもりが勘違いで乙土地を売ると意思表示をしてしまった。この場合はＡは契約をなかったことにできるか？

勘違いで意思表示をすることを錯誤といいます。勘違いで売るつもりも無い土地を売ると意思表示してしまったＡはかわいそうなので契約の向こうを主張することができます。ただここは取り消しではなく無効となります。甲土地を売りたい（意思）と乙土地を売ります（表示）に食い違いがあるため。ただＢが騙したり脅したりしているわけではないため当然Ｂのことも配慮しなければならない。そこでこのようなケースでは、勘違いしなければ契約をしなかったであろうと言えるような契約の重要な部分に錯誤がある場合（＝要素の錯誤がある場合）にのみ無効とする。例えば売却金額をほんの少し間違えた程度では要素の錯誤とはいえないので無効とはならない。しかし売買目的となっている土地の取違いは契約の重要な部分であるため無効にできる。
しかしそもそもがＡの勘違い。その間違いについて重大な過失（重過失）がある場合は無効の主張はできない。当然Ｂを保護するため。

錯誤無効の主張が認められるためにはＢのことも配慮した上で「要素の錯誤があり」「重過失がない」という二つの条件をクリアしなければならない。
※取り消しではなく無効。たぶんこれ重要だと思う。

錯誤無効の主張権者

例）上記の例において勘違いをしたＡではなくＢが契約の無効を主張することはできるのか？

本来無効は誰でも主張できるというのが原則です、しかし錯誤無効は勘違いで意思表示をした者（＝表意者）を保護する制度です。そのため表意者が無効を主張しない以上、相手方や第三者が無効の主張をすることは原則許されないこと。ただし、表意者の債権者が表意者に対する債権を保全する必要があり、表意者自身が錯誤を認めている場合には表意者自ら無効を主張する意思がなくても、表意者の債権者は錯誤による無効が主張できる。

第三者との関係による錯誤

例）Ａ所有の土地をＢに売る契約においてＡは甲土地を売るつもりが勘違いで乙土地を売ると意思表示をしてしまった。その後Ｂが乙土地を善意のＣに転売した場合、ＡはＡＢ間の契約の無効を主張しＣから土地を取り戻すことが出来るのか？

錯誤無効の主張が出来るのはその錯誤が契約の重要な部分に関するものであって重過失がない場合。つまり、錯誤無効が主張できる者は気の毒な人。そのため善意の第三者よりも錯誤による意思表示をした者を保護すべきである。したがってＡはＡＢ間の契約の無効を主張、Ｃの善意・悪意に関係なく常にＣから土地を取り戻すことが出来る。

動機の錯誤

例）Ａは今売却すれば税金がかからないと信じて、自己所有の甲土地をＢに売却したところ、それはＡの勘違いであり実際は税金を納めなければならなくなった。この場合、ＡはＢに対して錯誤無効を主張して契約がなかったことにできるのか。

Ａには甲土地を売ろうと思った動機に勘違いがある（動機の錯誤）。動機の錯誤による無効を認めてしまうと、Ａの動機を知らないＢがかわいそう。またＡは動機の錯誤があるにせよ甲土地を売ろうと意思表示をしている。意思と表示に食い違いがないため動機の錯誤は原則無効とならない。

ただし、Ａが動機を明示的（言葉で）または黙示的（態度で）表示し、その動機が契約内容となった場合でかつ要素の錯誤があるときは錯誤無効となる。

「最後までできる」と錯誤し、一緒にホテルへ。しかし話を聞くと最後までできない。これは錯誤になりますよね。しかし動機の錯誤であれば相手の方がかわいそう。このような場合、明示的または黙示的表示をすれば、勘違いをなくせるってことですね。つまり客引きについていくとき「最後までを私は目的とし、ここに明示的表示をします」と告げればそこに錯誤があった時契約の解除ができるわけなのでしょう。

公序良俗違反

例）人殺しの依頼、覚せい剤の譲受けの見返りとして土地建物を譲る契約をした場合、この契約は有効か。

民法では個人の自由な意思を尊重する立場から契約は自由に行うことができます。しかし公の秩序または善良な風俗に反する契約、社会的妥当性を備えていない反社会的な契約の実現は法が手を差し伸べる必要は無い。したがって公序良俗に反する契約は無効。この無効は善意の第三者にも対抗できる。愛人契約とかは公序良俗に反するってなりますよね。愛人契約を結ぶ代わりに土地を譲るっていうのは無効ってことですね。一万円払ったら最後まで...ってやつも公序良俗違反なんでしょうね。これも無効です。基本的に私は公序良俗に反した生き物なんだと思います。

契約における意思表示は「かわいそうな人」を救済するというのが基本的な考え方。Ａ、Ｂ、Ｃさん、そして私の中で誰が一番かわいそうでしょうか？という設問に答えていけばクリアできそうですね。私が購入したテキストには法律用語があまり出てきてないっぽいです。基本的なことが分かっていれば小難しい言葉は知らなくてもよいってことなのでしょう。こっちの方が私としては勉強しやすいです。ただ意思表示だけでこんなに長くなってしまいました。恐らくこんな文章がまだまだ続くと思いますが、私が宅建を合格するためです。ちょっとご協力ください。