【宅建試験】危険負担と手付と解除。

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【宅建試験】危険負担と手付と解除。

【宅建試験】危険負担と手付と解除。

［更新日］2023/02/14

本来であれば今回は危険負担だけ勉強していく予定でしたがこのペースでは恐らく試験に間に合いません。そのため少しペースを速めていきます。本日は「危険負担」と「手付と解除」の項目について勉強していきます。

危険負担とは

例えば別荘をＡがＢに売ったとする。ところが契約締結前にその別荘が山火事の飛び火により全焼していたとしたら、この契約はどうなるのか。この世に存在しない者を売ることはできないからこの売買契約は無効となる。
これに対し契約締結後に滅失した場合は契約は有効。契約後引き渡し前に売主Ａの火の不始末など売主の故意・過失により別荘が滅失したのであればＡの債務不履行（履行不能）となり、買い主Ｂは契約の解除、損害賠償請求が出来る。契約後引き渡し前に地震や放火などＡの故意・過失によらずに別荘が滅失した場合は債務不履行は問題にならない。別荘を引き渡す債務を負っているＡに故意・過失がないからだ。この場合に危険負担が問題となる。
危険負担とは別荘が滅失した損害を売主が負担をするのか、買い主が負担をするのかの問題である。Ａは故意、過失によらずに契約の目的物が滅失した場合、売主の引き渡し債務は消滅する。しかしＢの代金債務は存続する。つまり、Ｂは代金を全額支払わなければならない。このように民法では契約の目的物の不可抗力による滅失のリスクを買主に負わせている。別荘が手に入らないのに代金を支払わなければならないというのは酷い話ですが、原則として売買契約の成立と同時に所有権は買主に移転しています。つまりは自分の所有する別荘が滅失したという扱いになるわけです。なお「危険負担は売主が負担する」というように当事者間で民法とは異なる内容の特約を定めることは可能です。
では、売主Ａが引き渡し日を過ぎても引き渡しせず（履行遅滞）に、その間不可抗力により別荘が滅失してしまった場合、債務不履行と危険負担どちらが問題になるか？この場合、履行不能と扱われます。なぜなら危険負担の問題にすると売主は故意・過失により履行を遅らせておきながら、引き渡し義務を免れるばかりか代金を全額貰えることになってしまい、妥当ではないから。

停止条件付の売買契約の場合

海外赴任が決まったら別荘を売るという停止条件付の売買契約を締結後、条件の成否未定期間に別荘が不可抗力により滅失してしまった場合、買い主は代金を支払う必要は無い。停止条件付の売買契約では条件が成就して初めて所有権を移転するため、滅失した時点では買主は所有していないから。つまり何もなかったということ。

契約の目的物が損傷した場合

別荘が不可抗力により損傷した場合、売主は損傷した別荘をそのまま引き渡せば足り、買い主は代金を全額支払わなければならない。契約成立と同時に買主に所有権が移転しているため自分の別荘が不可抗力で壊れたのだから買主が損害を負わなければならない。したがって売主は修繕する義務は無く、買い主は売主に対して減額請求はできません。

手付とは

手付とは売買契約締結の際に買主から売主に交付される金銭のこと。手付には様々な性質があるがどのような性質を持った手付なのか明らかでないときは民法上は「解約手付」と推定される。

解約手付

解約手付とは手付の額の損を覚悟すれば相手方に債務不履行などの落ち度がなくても一方的に契約を解除できるという性質をもった手付をいう。手付を支払った買主は売主に落ち度がなくても手付金を手放すことで自己都合で契約を解除することが出来る。反対に売主は買主に何ら落ち度がなくても受け取った手付に同額をプラスした金額、つまり手付の倍額を買主に償還することによって一方的に契約の解除が出来る。このように解約手付は売主と買い主の相互が手付の額の損得を納得することで解除できるものとする。だから解除された側が一方的に解除されたことを理由に別途損害賠償の請求はできない。
手付による解除は相手に落ち度がなくても一方的に行える。そのため相手に迷惑がかからないように配慮する必要がある。そこで相手が契約の履行に着手した場合は手付による解除はできなくなる。
解約手付が交付されている売買契約において、当事者の一方の債務不履行により蚊契約が解除された場合、手付はどのように取り扱われるのか。この場合は債務不履行を理由にとする解除により、当事者は原状回復義務を負う。よって手付を受け取っている売主は手付に受領した時からの利息をつけて買主に変換しなければならない。

まだ全体の15％くらいしか進んでいないのですが、このままで宅建の試験に挑めるのでしょうか。時間かけすぎると忘れちゃうんですよね。そのため少しペースを上げていこうと思います。