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【宅建試験】請負契約・委任契約・そのほかの契約

【宅建試験】請負契約・委任契約・そのほかの契約

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垂れ流しで申し訳ないですが契約について今回は勉強しようと思います。

請負契約とは

請負契約とは請負人がしごとを完成させることを約束し、注文者がそれに対して報酬を支払うことを約束することで成立する契約をいう。たとえば大工さんに注文の建築を依頼する契約や呉服屋に着物の仕立てを注文する契約である。
請負人は仕事を完成し注文者に引き渡す義務を負う。一方、注文者は報酬を支払う義務を負う。この請負人の的物の引渡義務と注文者の報酬支払い義務は同時履行の関係に立つ。仕事の完成と報酬の支払いは同時履行の関係に立ちません。仕事の完成が先履行です。
物の引渡を執拗としない請負契約では、報酬は後払いとなる。つまり、ものの引渡が必要な場合も不要な場合も、報酬の支払いよりも前に、仕事を完成しなければならないのです。

請負人の責任担保(内容)

請負人の過失の有無に関係なく(無過失責任)、完成した目的物に瑕疵がある場合、注文者は請負人に対して担保責任を追及することができる。具体的には注文者は瑕疵補修請求、損害賠償請求、契約の解除が可能です。ただし建物その他の土地の工作物については完成後はいかなる場合でも(請負契約を締結した目的を達成することができない場合でも)、契約を解除することはできない。
なお、担保責任を負わない旨の特約は有効だが、請負人が知りながら注文者に告げなかった事実については責任を負う。

注文者の損害賠償請求権と請負人の報酬請求権は同時履行の関係に立つ。したがって請負人が損害賠償について履行の提供をしないときは注文者は報酬の支払いを拒むことができる。
建物に重大な瑕疵があるため、建て替えをせざるを得ない場合、注文者は建て替え費用相当額の損害賠償を請求することができるとされている。

山林暮らしや小屋暮らしをする際の土地の取得の際に「瑕疵担保責任」の話は出ました。所詮は山なんだから多少は問題があることを理解してね?あとでそれが分かっても売った側は責任取りませんよーってやつですね。不動産屋を通すと大体この特約が付いていると思います。

請負人の担保責任(責任追及期間)

注文者が請負人に対し担保責任を追及できる期間は原則として引渡の一年間。ただし木造の建物などの土地工作物、地盤の瑕疵については引き渡し後五年間、コンクリート造の建物など堅固な工作物の瑕疵については引渡後10年間となる。この期間は当事者の特約により引渡後10年まで延ばすことができる。
工作物が瑕疵によって滅失・損傷した時は、注文者は滅失・損傷の時から1年以内に瑕疵補修・損害賠償の請求をしなければならない。

注文者の解除権

注文者は請負人が仕事を完成しない間は、請負人に債務不履行などの落ち度がなくてもそれまでにかかった費用等を賠償すれば、いつでも一方的に契約を解除することができる。不要となった仕事を無理に完成させることは意味がないから。

委任

委任契約とは当事者の一方が相手方に契約などの事務処理を依頼し、相手方がこれを承諾することによって成立する契約をいう。たとえば弁護士に訴訟を依頼するような場合です。依頼する側を委任者、依頼された側を受任者という。

受任者の義務

報酬の有無にかかわらず、受任者は善良なる管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う(善管注意義務)。また受任者は委任者の要望があるときはいつでも委任事務の処理状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。そのほか受任者は委任事務の処理にあたって受け取った金銭などは委任者に引き渡す義務(引渡義務)がある。受任者(その相続人または法定代理人)は委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、委任者(その相続人または法定代理人)が自ら委任事務を処理できる状態になるまで応急の措置を取らなければならない(緊急処分義務)

受任者の権利

委任は当事者間の信頼関係を基礎とする契約であるため、原則として無償であり、特約がない限り受任者は報酬を請求できない(報酬請求権)。しかし委任事務は委任者のために行うものであるから、事務処理にかかった費用が委任者が負担すべきだ。そこで受任者は委任者に対して費用の前払請求や費用の償還請求をすることができる。

使用貸借

使用貸借とは無償で物を貸し借りする契約のこと。例えば通学のために親戚の家の離れを無料で借りるような場合、無償契約となる。使用貸借契約の成立には意思表示のほかに目的物の引渡が必要となる。
使用貸借契約は、貸主と借主の信頼関係で成り立っているため、不動産の使用貸借では貸主の権利を制限することとなる登記はできない。また借地借家法の適用がないため、対抗力を備える方法がない。したがって明渡請求があれば借主は出ていかなければならない。
借主は貸主の承諾を得なければ、第三者に使用借権を譲渡したり、転貸したりすることはできない。無断で譲渡や転貸がされた場合には貸主は契約を解除することができる。
借りている不動産の窓ガラスが割れた時の費用などのように、目的物の現状維持に必要な費用については借主が負担しなければならず、貸主に償還請求はできない。しかし、非常災害などによる修繕費用及び有益費については貸主に償還請求することができる。
使用貸借は無償であり、当事者の個人的な人間関係に基づく場合が一般的だから、借主の死亡により終了し、相続はされない。

贈与

贈与とは人に無償で物をあげる契約をいいます。あげた人を贈与者、もらう人を受贈者といいます。

・書面に寄らない贈与
書面によらず締結した贈与契約は、各当事者が撤回することができる。ただし、履行が終了した時は撤回することができなくなる。不動産の贈与では引渡か登記の移転のどちらかが行われると撤回できなくなる。

・贈与者の負担責任
贈与は無償であるため、原則として贈与者は負担責任を負わない。ただであげたものに瑕疵があったことを理由に責任を取らされるのでは贈与者がかわいそうだから。ただし、贈与者が瑕疵の存在を知っていながら告げなかった時は例外的に瑕疵担保責任を負う。
受贈者に一定の負担を負わせるような(負担付贈与)の場合、贈与者は受贈者の負担の限度で売主と同じ担保責任を負う。また、受贈者が負担である義務の履行を怠ると贈与者は贈与契約を解除することができる。負担付贈与は負担を負っている点でタダではない一面があるため、売買契約と同じように考える。
例えば毎月生活費を援助するような場合、定期贈与という。この場合は贈与者または受贈者の死亡によってその効力は消滅する。当事者その人に重きが置かれているから。
自分が死んだらこの土地をあげると約束するような場合を死因贈与という。これはあくまでも相手方との間の契約によってされるため、単独行動である遺言によって贈与する遺贈とはことなる。しかし死因贈与も遺贈も死亡を原因として相手方に財産が移転するという点でその実態はほとんど異ならないため、死因贈与については遺贈と同じように考える。そこで全てを述べたように書面による贈与は原則として撤回できないはずが、死因贈与については書面によってなされた場合でもいつでも撤回できるものとされている。
報酬請求権:原則、無し(特約があれば報酬請求可能)
費用前払請求権:受任者は、委任事務の処理に必要な費用を委任者に請求することができる
費用償還請求権:受任者が事務処理に必要な費用を立て替えた場合、その費用に支払い日以降の利息をつけて償還するよう受任者に請求することができる。

委任の終了

委任は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的な契約であるため、信頼関係がなくなれば、委任契約の継続は難しくなる。そこで当事者は何時でも契約を解除できるとされている。しかし、当事者の一方が急に解除した場合のように相手方の不利な時期に解除したことによって相手方に損害が生じた時は、その損害を賠償する必要がある。もっとも受任者が病気になって事務処理を続けることができなくなった場合のように、解除せざるを得なかった時は損害を賠償する必要は無い。
委任契約の終了事由は、相手方に通知した時、またが相手方が知っていた時でなければその相手方に対抗することができない。つまり相手方が終了事由を知るまでは依然として委任の義務を負い続けるのである。

組合とは

組合とは数人がそれぞれ出資して共同の事業を営むことを約束する契約をいう。例えばAが土地Bが資金Cが顧客データを提供して、共同で一つの事業を営むことを約束するような場合です。このように出資は財産的な価値があればよく、金銭である必要はありません。組合の構成員のことを組合員といいます。各組合の出資などの組合財産は総組合員の共有に属します。
組合財産は組合の事業のための財産だから各組合員は清算前(解散後の手続き)に組合財産の分割を請求することはできない。
組合はその目的である事業の成功または成功の不能によって解散する。またやむを得ない事由があるときは各組合員は組合の解散を請求することができる。

消費貸借とは

消費貸借とはお金を借りる場合のように、あるものを借りてそれを消費した上で借りたものと同種・同量・同等のものを返還する契約をいいます。消費貸借契約が成立するためには意思表示の合致のほかに目的物を受け取ることが必要である。
当事者が返還時期を定めなかった場合、貸主は相当の期間を定めて返還の催告が出来る。

寄託とは

寄託とは当事者の一方が相手方のために物を補完することを約束する契約をいいます。帰宅契約が成立するためには意思表示の合致のほかに目的物を受け取ることが必要です。預ける人を寄託者、預かる人を受寄者と呼びます。寄託の場合、報酬がない時の注意義務は「自己の財産に対するのと同一の注意義務」ですが、報酬がある場合は「善良な管理者の注意義務」が必要とされます。

定型約款と民法改正

債務関係を中心とした民法改正法が一部を除いて平成32年4月1日から施行される。宅建試験は毎年4月1日現在施行されている法令から出題されるため、改正規定の大半は平静30年度の宅建試験には無関係となる。しかし唯一平成30年の宅建試験に出題される可能性があるものがある。それが定型約款に関する諸規定です。
定型約款とは定型取引(ある特定の者が不特定多数のものを相手方として行う取引で会ってその内容の全部、または一部が画一的であることがその双方にとって合理的なものをいう)において、契約の内容をすることを目的としてその特定の者により準備された条項の総体をいいます。
定型約款に関する諸規定は施行日前に締結された定型取引に係る契約についても適用される。ただし施行日までの間に書面または電磁的記録によって反対の意思を表示すれば提要を否定することができます。なお、契約または法律の規定により解除権を現に行使することができる者は反対の意思表示をすることができない。

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千葉に山林を購入しました。
小屋暮らしをするため、土地持ちホームレスを目指し開拓中

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