山林生活

【宅建試験】質権って質屋の特権だと思っていました。

【宅建試験】質権って質屋の特権だと思っていました。

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本日は質権について勉強していきます。質権ってあまりなじみがないですね。
質といったら質屋くらいの印象しかありません。そもそも質屋にお世話になることも無いので、イメージし辛いところです。
本当にこんな項目が宅建業で必要なのか謎ですが、憶えなきゃならんのであればやっていくしかありません。

質権とは

質権とは債権者が債権の担保として債務者又は第三者から受け取った物を弁済があるまで返さないことによって、弁済を間接的に促すとともに、弁済がない時は目的物を売買し、その競売代金からほかの債務者に優先して弁済を受けることができる権利をいう。
質権は債務者と目的物の所有者の意思表示の合致だけでは成立せず、目的物を債務者に引き渡すことによってはじめて効力が生じる(要物契約)。
債権者は目的物を善良な管理者の注意をもって占有する必要がある(善管注意義務)。
質権は動産、不動産、債券などの財産的な価値のある権利にも設定することができる。

不動産質

質権の効力が発生するためには質物を質権設定者から質権者に移転する必要があるが、質権者は質物を使用就役することができないのが原則である。しかし、不動産質において使用就役ができないとなると、質権者が質物を取り上げている関係上、当該不動産を使用しないのはもったいない事態となる。そのため不動産質権者は特約がない限り不動産の用法に従って使用就役できることとなっている。使用収益できる代わりに質権者は管理費や固定資産税を負担しなければならず、特約がない限り、被担保債権から発生する利息を請求できない。

債権質

例)AがBから建物を賃借する際に、Bに敷金を預けた場合AはBに対して建物の明け渡しを条件とする敷金返還請求権を有している。AはCに対する借入金債務を担保するため、この敷金返還請求権を質権に設定した。質権者Cは質権の実行として敷金返還請求権に基づきBから直接取り立てることはできるか。

敷金返還請求権にも質権を設定することができます。ただし質権者が第三債務者から敷金を直接取り立てるためには、質権の設定について賃借人から第三債務者への通知、または第三債務者の承諾のいずれかが必要となる。

留置権

留置権とは他人の物を占有している者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで目的物を留置することによって債務者の弁済を間接的に促すことのできる権利をいう。留置権は当事者間の設定契約により成立するものではなく、他人の物の占有者がその物に関して生じた債権を有している場合に法律上当然に生ずる権利である。

留置権の性質

建物の賃貸人が必要費を支出した場合賃貸契約終了後も必要費の償還を受けるまで留置権を行使し建物の返還を拒むことができる。
占有が不法行為により始まったときは留置権は成立しない。例えば賃貸借契約が債務不履行により解除された場合、その後も従前の借主が建物を使用し続けることは不法占有となるため、その間に発生した必要費については留置権を行使することはできず、建物の返還を拒むことはできない。
賃借人は建物に造作をした場合、契約終了時に賃貸人に対してその造作の買取り費用を請求できる。では、賃借人が造作買取請求権を行使し、賃貸人に対して造作買取代金請求権を有している場合、賃借人は造作買取代金の支払いがあるまで、留置権を行使して建物の引き渡しを拒むことができるか。造作買取代金債権は造作に対して発生した債権であり、建物への債権ではない。したがって留置権は行使できない。
留置権は目的物を留置することにより債務者の弁済を促す権利でありいざというときに競売にかけてお金に換えることができる権利ではない。したがってその目的物の売却、賃貸、滅失などにより債務者が受けるべき金銭等に対して物上代位することはできない。
留置権は登記できない。しかし留置権者は目的物を占有していれば留置権を第三者に対抗することができる。

先取特権

法律で定める一定の債権を有する者が、債務者の財産から優先的に弁済を受けることのできる権利をいう。先取特権も留置権と同様、当事者間の設定契約により成立するものではなく、法律上当然と発生する権利である。

先取特権はその目的物の種類に応じて一般先取特権、動産先取特権、不動産先取特権の三つに分類される。しかし試験では不動産賃貸借における動産先取特権と不動産先取特権を押さえればよい。

・不動産賃貸借における動産先取特権
不動産の賃貸借の場合賃貸人は賃料を担保するため賃借人がその不動産に備え付けた動産に対して先取特権を行使することができる。この場合、家具のようなものではなく時計、宝石など賃借人が建物内に運び込んだ動産はすべて先取特権の対象となる。また賃借権の譲渡又は転借の場合は、賃借権の譲渡人または転借人の動産も先取特権の効力が及ぶ。

・不動産先取特権
建物の修繕をした者は修繕費を担保するためにその建物に先取特権を有する。建物を新築した請負人は工事費用を担保するために新築建物の先取特権を有する。不動産売買が行われた場合、売主は売買代金を担保するため、その売却された不動産に先取特権を有する。

担保物権の性質。効力

抵当権・根抵当権及び質権は約定担保物権であり、留置権及び先取特権は法廷担保物権である。これらのうち優先弁済的効力がないのは留置権だけである。その他の担保物権に関しては優先弁済的効力があるため、担保物の価値の生まれ変わりである金銭等に対して物上代位を有することが可能。また担保権を留置して債務の弁済を促す効力があるのは質権と留置権だけである。どちらの権利者も目的物を善良な管理者の注意をもって占有する必要がある。

不動産における質権は当方が思っていた内容とは少し違っていました。「弁済がない時は目的物を売買」という点については質屋っぽい感じですが、なんだかわからないワードが色々と出てきます。ここまで色々と勉強してきましたが、そろそろ潮時のような気がしてきました。諦めるというのも努力であり勇気である。少しやる気が減ってきてる今日この頃です。

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山林

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