【宅建試験】やっと民法が終わる物権変動

山林生活
許認可・資格・登記
【宅建試験】やっと民法が終わる物権変動

【宅建試験】やっと民法が終わる物権変動

［更新日］2023/02/16

聞いたことのない言葉ですが、本日は物権変動について学んでいきます。

物権変動とは所有者を移転したり抵当権を設定したりするなど、物権が発生・変更・消滅することをいう。物権変動が生じるためには、意思表示のみで足り、登記、引き渡し、契約書の作成などは不要。たとえば売主と買い主の意思表示の合致があれば、原則としてその瞬間に所有権は買主に移転する。なお、他人物売買では買主が所有権を取得するのは特約がない限り他人物売買契約が締結された時点ではなく、他人物売買の売主が目的物を所有者から取得した時点である。
しかし、この所有権を他人に主張するためには、不動産については登記、動産については引渡が必要となる。

つまりは物を持つ権利が移動（発生・変更・消滅）することを物権変動ということなのでしょうか。誰かに売る意思を示せば物権変動という感じでしょうかね。

当事者の関係

例えばAは自己所有の甲土地をBに売却したが、登記はA名義のままだったとする。この場合、AとBは前の持ち主（前主）、後の持ち主（後主）の関係に成り立つため、BはAに対して契約の成立だけを根拠に土地の所有権を主張できる。これを当事者間の関係という。つまり、後主は前主に対して登記がなくても所有権を主張できる。
さらにBがCに転売した場合、BとCが当事者の関係であるだけでなくAとCも当事者の関係になる。したがってCはBに対してでなくAに対しても登記なしに所有権を主張できる。
例えばAは自己所有の甲土地をBに売却しましたが登記はA名義のままだったとする。そのうちAが死亡し、Cが単独で相続し甲土地について登記を備えた場合どうか。相続人CはAの権利義務を包括的に引き継ぐため、CとAは同視することができるから、CとBも当事者の関係であるといえる。したがってBは登記がなくても所有権を主張できる。

第三者の関係（対抗関係）

例）Aは自己所有の甲土地をBに売却したがA名義のままである。その後AはCにも甲土地を重ねて売りCが登記移転した。この場合BはCに対して所有権を主張できるのか。

BとCは第三者の関係（対抗関係）という。このように当事者以外の第三者に所有権の取得を対抗するためには登記を備える必要がある。つまりこのケースではCが所有権を取得する。このように第三者に対しては登記が必要とされる。

具体的な問題点

・単純悪意者との関係
例えばAは自己所有の甲土地をBに売却したが、Bがまだ登記を備えていないことを知っているCにも重ねて甲土地を売却し登記を移転したとする。悪意のCは甲土地の所有権を取得できるのか。この場合BもCも、Aと売買契約を結んでいるので、甲土地の所有権を手に入れられる立場であり、権利者である。そして自由競争社会ではBはすぐ登記しておくべきで、それを怠ったBにも落ち度がある。そのため悪意のCも保護に値するものと考えられる。したがってこの場合も登記により決まる。

・背信的悪意者との関係
Aは自己所有の甲土地をBに売却したが、CはBが登記を備えていないことに乗じて、Bに高値で売り付け不当に利益を得る目的でAをそそのかし、Aから甲土地を購入、登記をしたとする。このようなCを背信的悪意者という。この場合、BもCも、Aと売買契約を結んでいるのでどちらも権利者。しかし人を困らせたり不当な利益を得たりするような者は、いくら自由競争社会といっても保護に値しない。したがってBは保護されるがCは保護されないので登記に関係なく判断される。
背信的悪意者の典型例としては詐欺・強迫により登記を妨げるケース、Bから登記の申請を依頼された後Aから甲土地を買い受け自己名義で登記をするというケース、Bが登記していないことに乗じて高値で売り付ける目的でAをそそのかし自己名義で登記をするケースがある。

では、その後背信的悪意者のCから甲土地を譲り受け、所有権移転登記を備えたDとBの関係はどうなるか。背信的悪意者は権利者である。無権利者ではない。登記を備えていても所有権を主張できないのは権利者だけども保護に値しないというだけ。よって背信的悪意者からの譲受人も権利者になる。譲受人も背信的悪意者であれば保護されないが、そうではない場合は登記の有無で決まる。

・不法占拠者との関係
例えばBはA所有の甲土地を購入したが、甲土地には不法占拠者Cが居座っているとする。Bは不法占拠者Cに対して所有権を主張し明け渡すことができるか。
この場合、BはAとの売買契約を結んでいるので、甲土地の所有権を手に入れられる立場になり権利者だ。しかしCは不法占拠者であり甲土地の所有権を手に入れられる立場ではない。したがって登記を持ち出すまでもなく優劣をつけられる。そのためBは登記を備えなくても所有権を主張できる。

・無権利者との関係
Aは自己所有の甲土地をBに売却した。その後Aは登記が自分名義であることに乗じてCにも重ねて甲土地を売りCは登記を移転した。ところがAC間の売買契約が仮装譲渡であったとする。この場合、AC間の契約は虚偽表示により無効なのでCは甲土地の所有権を手に入れられない。
他方、BはAと売買契約を結んでいるので所有権を手に入れられる立場にあり権利者です。したがって登記を備えなくてもBは所有権を主張できる。

悪意者とか無権利者とか不法占拠者とか、人でなしのためにこんな取り決めがあるのって本当に面倒です。もうそんな奴らは「万死にあたいする」で処分すればいいのに。

取消と登記

例えばAはBに騙されてBとA所有の甲土地の売買契約を結んだ。そしてAが詐欺を理由にこの契約を取り消した跡、BがCに甲土地を売却したとする。この場合、AとCのうち先に登記を備えたものが甲土地を取得する。Cの善意悪意は関係ない。取り消しによるBからAへの所有権回復とBからCに二重譲渡している場合と同視できるから。
なお、Aの取り消しの前にBがCに甲土地を売却していた場合はCの悪意・善意で優劣を決める。

解除と登記（解除後の第三者との関係）

Aは自己所有の甲土地をBに売却したが、Bが代金を支払わないので契約を解除した。ところがその後Bが甲土地をCに売却したとする。この場合AとCのうち先に登記を備えた方が甲土地の所有権を取得する。Cの善意・悪意は関係ない。解除によるBからAへの所有権の回復とBからCへの所有権移転は甲土地をBからA、BからCに二重譲渡しているのと同視できるから。

時効と登記

・A所有の甲土地をBが占有し、Bが甲土地を時効取得した。ところがBの時効が完成する前にAがCに甲土地を売却し登記を移転したとする。この場合Bは登記がなくてもCに対し甲土地の所有権を主張できる。甲土地の所有権がAからCに移転し、その後取得時効によりCからBに移転したと考えられるから。

・Bが甲土地を時効取得した後、Aが甲土地をCに売却したとする。この場合、BとCのうち先に登記を備えた方が甲土地の所有権を取得する。時効によるAからBへの甲土地の所有権の移転は甲土地をAからB、AからCに二重に譲渡している場合と同視できるから。

共同相続の登記

Aが死亡しA所有の甲土地をBとCが二分の一ずつの割合で相続したが、Cが勝手に単独で相続した旨の登記を備え甲土地を全部Dに売却、登記を移転したとする。この場合、Bの相続分についてCは無権利者。そして無権利者Cから譲り受けたDも無権利者。つまり、DはBの持分を手に入れられる立場にない。他方Bは相続により持分を手に入れられる立場である。したがって登記を持ち出すまでもなく優劣をつけることができる。そこでBは登記しなくても無権利者Dに対して自己の相続分である甲土地の二分の一の持分を主張できる。

遺産分割と登記

Aが死亡しBとCがA所有の甲土地を二分の一の割合で相続したが、BC間で甲土地をBの単独所有とする旨の遺産分割協議がなされた。ところがその後Cが甲土地全部について自己名義の登記をしたうえでDに甲土地の全部を売却し、登記を移転したとする。この場合、Bは遺産分割により取得した持分をDに主張できるか。Bが遺産分割によって取得した持分については相続開始時にさかのぼってCからBに移転し、その後CからDに売却されている。つまりCからB、CからDに二重に譲渡されている場合と同視できる。したがって遺産分割により取得した持分については登記で優劣をきめる。Bは登記を備えていない以上分割で取得した持分をDに対して主張できない。
なお、遺産分割前のBの相続分に関してはBの持分のため登記がなくても主張できる。

この登記をしておくべきか、しなくても主張できるかってところが宅建試験で重要なところなのでしょう。「〇〇の場合は登記を備えなければならない」みたいな○×問題がでるのでしょう。もう、全部登記しておけばいいじゃんと言いたくなってしまいます。

この物権変動で民法の部分は終わりだと思います。以後は借地借家法や建築基準法、そして宅建業法といった宅建に関係する部分を勉強していきますが、試験日まであと一カ月ほどしかありません。これでは間に合いそうになさそうです...。