【宅建試験】建物区分所有法をさらっと勉強する

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【宅建試験】建物区分所有法をさらっと勉強する

【宅建試験】建物区分所有法をさらっと勉強する

［更新日］2023/02/18

先日は借地借家法でしたが本日は建物区分所有法についてです。要は分譲マンションに関係する法律ですね。私とは一切関係のない法律ですのでさらっと進めていこうと思います。

建物区分所有法とは

分譲マンションは一つの建物に複数の所有者がいるという点で共有と似ているが、共有のように一つの所有権を複数で分け合っているのとは異なり、区分されたスペースにそれぞれ独立した所有権が存在している。所有の仕方が民法の共有と異なる点が多いので、建物区分所有法という法律で特別なルールを定めている。用途は住居に限らず、店舗、事務所などとして利用する場合も建物の区分されたスペースにそれぞれ所有権が成立していれば建物区分所有法の適用がある。
一棟の建物の区分されたスペースにそれぞれ独立して存在する所有権のことを区分所有権といい、この権利を有することを区分所有者という。

専有部分と共用部分

分譲マンションには専有部分と共用部分があり。専有部分とは区分された個々の居住スペースの事。他方、廊下や階段といったマンションの住人が共同で使用するスペースを共用部分という。
共用部分には法的共用部分と規約共用部分がある。
法定共用部分とはマンションの住民が共同で使用する部分、例えばエントランス、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分。規約共用部分とは専有部分となりえる部分で、規約によって共用部分と定められた部分をいう。規約で一部屋を管理人室としている場合、それは元々専有部分だったものが規約によって共用部分になったという扱いになる。
規約共用部分は専有部分として利用できる部分だから、その部分だけ独立して取引対象とすることができる。そこで第三者に共用部分であるということを主張するためには共用部分である旨の登記をする必要がある。登記は表題部に行う。

共用部分の持分割合

共用部分の持分割合は原則として専有部分の床面積の割合で決まるが、専有部分の床面積の割合は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

共用部分と専有部分の分離処分の禁止

共用部分の持分は専有部分と分離して処分できない。したがって専有部分を売却すると、共用部分の持分も一緒に売却したこととなる。なお、区分所有法に別段定めがある場合は例外的に専有部分と分離して共用部分を処分することができる。具体的には「管理所有の定めをする場合」と「区分所有者間で共有部分割合を変更する場合」にのみ分離処分が可能。

共有部分の管理

共有部分は区分所有者の共有となるから民法の共有の規定によれば変更行為には全員の同意が必要となる。しかしマンションでこれを適用するのは現実的では無い。重大変更とは共用部分の形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く変更、すなわち軽微な変更でない変更行為をいう。重大変更は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会で議決を決める。区分所有者の定数については規約で過半数まで引き下げることができる。
管理行為および変更行為を行うことにより専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得る必要がある。
各共有者は規約の別段の定めがない限り、共有部分の持分に応じて管理費用や固定資産税などを負担し、共有部分から生じる利益を収取する。

区分所有者の定数と議決権

議決には区分所有者の定数と議決権の両方を満たす必要がある。専有面積の広さだけで判断すると大きな部屋の区分所有者が議決権を独占してしまうため。

敷地利用権

区分所有者が専有部分を所有するためには建物の敷地を利用する権利が必要。この権利を敷地利用権という。この敷地利用権は所有権の共有の部分だけでなく、借地権や使用借権を準共有する場合がある。
敷地利用権は専有部分を所有するためのものだから、敷地利用権と専有部分を別々に処分するのは適当ではない。したがって規約で別段の定めがない限り、敷地利用権と専有部分を分離して処分することはできない。

管理組合と管理者

区分所有者は全員で建物その敷地及び付属施設の管理を行うための団体（管理団体）を構成し、集会を開き規約を定め管理者を設置できる。そして区分所有者は当然に管理組合の組合員となる。
なお、管理組合は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となることが可能。この管理組合法人には必ず理事と監事を置かなければならない、なお、法人とするのに人数要件はない。

・区分所有者は規約に別段の定めがない限り区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議により管理者を選任または解任できる。
・管理者に不正な行為をその職務を行うに適しない事情があるときは蚊区分所有者はその解任を裁判所に請求できる。管理者は区分所有者以外の者から選任してもよい。管理者は共有部分を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利義務を有する。
・管理者はその職務に関し、区分所有者を代理し、規約または集会の決議により区分所有者のために原告または被告となることができる。
・管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為の効果は規約に別段の定めがない限り専有部分の床面積の割合に帰属する。
・管理者は規約に別段の定めがあるときは共有部分を所有できる。

規約

規約とは区分所有者が定めるマンション内の自主的なルール。規約は区分所有者全員を拘束する。最初に建物の専有部分の全部を所有する者、つまり分譲業者が分譲を始める前にあらかじめ規約をつくることができる。ただしこの場合は公正証書により規約を定めておかなければならない。

・規約の設定・変更・廃止をするときは区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議が必要である。ただし一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾が必要。
・最初に建物の専有部分の全部を所有する者は「規約共有部分に関する定め」「規約敷地に関する定め」「専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め」「敷地利用権の割合に関する定め」についてのみ、公正証書による規約の設定をすることができる。

集会の招集手続き

管理者ありの場合は原則として管理者が招集する。管理者は少なくとも毎年一回招集しなければならない。ただし管理者が集会の招集手続きを取らないときは区分所有者及び議決権の五分の一以上を有する者は管理者に対し会議の目的となる事項を示し、集会の招集を請求できる。この五分の一という定数は規約で減らすことができる。
管理者がいない場合は区分所有者及び議決権の五分の一以上を有する者は集会を招集できる。これについても規約で定数を減らすことができる。

集会の招集通知は会日より少なくても一週間前に会議の目的となる事項を示し各区分所有者に発しなければならない。
区分所有者全員の同意があるときは、集会は招集手続きを経てないで開くことができる。

議決権

各区分所有者の議決権は規約で別段の定めをしない限り専有部分の床面積の割合で決まる。専有部分が夫婦の共有名義になっているような場合、議決権を行使すべき者を一人にしなければならない。議決権は書面または代理人によって行使することも可能。また規約または集会の決議により書面による議決権の行使に代えて電磁的方法によって議決権を行使することも可能。

・集会で決議すべき事項について、区分所有者全員の承諾があるときは書面または電磁的方法による決議ができる。
・集会で決議すべき事項について書面または電磁的方法による区分所有者全員の合意があるときは書面または電磁的方法による決議があったものともなされる。
・集会で決議すべき事項について、書面または電磁的方法による決議は集会の決議と同一の効力を有する。
・占有者は議決権を行使できない。ただ会議の目的となる事項について利害関係があるときは集会に参加して意見を述べることはできる。

規約および集会の効力

・規約・集会の決議の効力は区分所有者のみならずその包括承継人や特定承継人にも及ぶ。
・占有者は建物・敷地・付属施設の使用方法についてのみ、区分所有者と同一の義務を負う。

義務違反者に対する措置

例えば騒音を出す住民に対し行為の停止等の請求をすることができる。この請求は各区分所有者単独で行うことができる。また集会で区分所有者及び議決権の各過半数の賛成があれば裁判所に訴えを提起し行為の停止などの請求をすることもできる。
それでもやめなければ専有部分の使用禁止、専有部分を競売して別の人に買ってもらう、共同の利益に反する行為を行っているのが占有者である場合は賃貸借契約を解除して専有部分の引っ越しを請求することができる。なお、この手段は集会で区分所有者及び議決権の四分の三以上の賛成と裁判所への訴えの提起が必要になる。

復旧

建物の価格の二分の一を超える滅失を大規模滅失、二分の一以下の滅失を小規模滅失という。小規模滅失については各区分所有者が単独で復旧することができるが、集会において復旧決議などがあると、単独で復旧できなくなる。大規模滅失の復旧は、区分所有者及び議決権の四分の三以上の賛成が必要となる。
この復旧の決議日から二週間経過した時は原則として復旧に賛成しないものは賛成したものに対して専有部分及び敷地利用権の買取を請求することができる。

建替え

建物の老朽化が激しい場合、区分所有者及び議決権の五分の四以上の賛成があれば建て替えを決定することができる。この場合、建替えに賛成したものは建て替えに参加しない者に対して専有部分と敷地利用権の売り渡し請求ができる。なお、建て替えをするかどうかをきめる集会の招集は少なくとも二カ月前に招集通知を発しなければならない。この期間は規約で延長することができる。また少なくとも集会の一カ月前までに建て替えに関する説明会を開催しなければならない。この説明会を開催するときは説明会の少なくとも一週間前までに招集通知を発しなければならない。これについても期間を延長することができる。

興味のない部分は勉強していて眠くなります。また当然頭に入ってきません。でもやらなければならないんですよね。。。