【宅建試験】不動産登記法について

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【宅建試験】不動産登記法について

【宅建試験】不動産登記法について

［更新日］2023/02/18

やっと山林生活で必要な項目の部分に触れていくことになりそうです。

本日は不動産登記法について。

私は全て司法書士に丸投げしたのですが、登記については個人でもできます。
でも宅建で習う登記の部分は浅いところで、これだけの知識では個人で不動産登記申請をするのはちょっと難しいですよね。
登記に関しては今度しっかりと掘り下げて説明したいと思いますが、今回は宅建の勉強ですので上澄みの部分を習っていきます。

登記簿と登記記録

登記所には登記簿というファイルが保存されている。そしてその登記簿の中に一筆の土地、一個の建物ごとに登記記録というデータが記録されている。このように登記とは登記簿に新しい登記記録を追加したりすでにある登記記録を書き換えたりすることをいう。
一件の登記記録には表題部と権利部に区分して作成される。そして権利部はさらに甲区と乙区に区分して作成される。甲区とは所有権に関する事項を記録する部分、乙区とは所有権以外の権利に関する事項を記録する部分である。
表題部は不動産のプロフィールのようなもの。どこのどこという不動産であるかということを誰でも見つけられるようにしたもの。たとえば土地であれば所在、地目、地積など、建物であれば、所在、種類、構造、床面積などの現在の物理的な状況が記録される。ただし、権利部が作成されていない不動産もあることから、表題部には物理的な状況のほかに所有者も記録される。
権利に関する登記は自分の権利を守りたい者がする登記であって申請義務は無い。したがって権利部が作成されず表題部だけの登記記録も存在する。また、権利部が作成されていても、抵当権など所有権以外の権利が設定されていなければ乙区は作成されていないから乙区のない登記記録も多数存在する。

例えばAが埋立てにより土地の所有権を取得したとする。この場合Aは取得から一カ月以内に表示に関する登記を申請しなければならない。しかし表示に関する登記には対抗力が無いためAはこのままでは第三者に所有権を対抗できない。第三者に所有権を対抗するためには権利に関する登記が必要である。
権利に関する登記で最初に行うのが所有権保存登記。これをすることによりAは第三者に所有権を対抗できることとなる。この所有権保存登記がされると表題部の所有権欄は抹消され、その後は所有権に関する登記は権利部の甲区に記録されることになる。なお、抹消されるとその事項に下線が入る。その後Aが結婚し氏名が変わったとする。この場合登記名義人の氏名等の変更登記を行う。氏名等の変更登記は通常登記に付記して行われる。そうすると主登記の所有者であるAは抹消される。
さらにその後AがBにこの土地を売却したとする。この場合AとBは共同で所有権移転登記を申請する。そうすると順位番号一番の所有者であるAが抹消される。

Aは土地を所有するにあたり銀行から融資を受け、担保としてこの土地に抵当権を設定したとする。この場合権利部の乙区に抵当権の設定登記がされる。そして数十年後ローン完済すると抵当権の抹消登記がされる。この抹消登記がされると抵当権設定登記が抹消される。

登記事項証明遺書

登記事項証明書とは登記記録に電磁的に記録されている事項の全部または一部を紙面上にプリントアウトし「これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である」などの認証文が付されたものをいう。登記事項証明書は必ず書面で交付され、データの状態で交付されることはない。

登記の申請手続き

・申請主義の原則
権利に関する登記については自分の権利を守りたい人が登記すればよく、登記をするかどうかはその人の自由。したがって、権利に関する登記は原則として当事者の申請がなければすることができない。これに対し表示に関する登記については申請がなくても登記官が勝手に登記することができる。不動産の物理的な状況を明らかにすることは社会全体から見ても必要であり、本人だけの問題ではないから。

・共同申請主義の原則
嘘の登記がされないよう、共同で登記をする必要がある。なお、登記をすることで不利益を受ける者を登記義務者。利益を受ける者を登記権利者という。このように権利に関する登記については原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請しなければならない。
所有権の登記の抹消についても共同申請が原則となる。ただし所有権の移転登記が無い場合、つまり所有権保存登記の抹消には所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

登記の申請方法

登記申請はオンラインによる申請、または書面による申請のいずれかにより申請情報を登記所に提供して行わなければならない。
申請情報は原則として登記の目的及び登記原因に応じ一つの不動産にある２以上の不動産について申請する登記の目的・原因・日付が同一であるときは一つの申請情報で申請することができる。

登記識別情報

嘘の登記がされることを防止するため登記の申請は登記することで不利益を受ける登記義務者と利益を受ける登記権利者の共同申請が原則。しかし登記義務者が実は偽物だったとしたら共同申請した意味がない。そこで登記義務者が本人であることを確認する手段として登記識別情報がある。登記識別情報とは１２桁の英数字がランダムに羅列されたもの。この識別番号で登記義務者本人であることを示す必要がある。
たとえばAが家を建てて所有権保存登記をしたとき、登記官から登記識別情報をもらう。Aはこの情報を誰にも知られないように保管しておかなければならない。その後AがBにこの家を売却し、共同で所有権移転登記を申請するときはAはこの登記識別情報を提供しなければならない。これはAにしかわからないものだから証明できる。
ところが登記識別情報をなくしたり忘れたりした場合でも、再通知してもらえない。ではこの場合どのようにして間違いなくA本人であることを確認できるのか。

・事前通知制度
登記官が登記義務者に対して「このような登記が申請されましたが間違いありませんか？間違いなければ一定期間内に申し出てください」と通知する制度である。登記官は登記義務者からこの申し出がない限り登記をすることができない。

・代理人による本人確認制度
登記申請を代理する資格代理人が登記義務者の本人確認情報を提供し登記官がその内容を相当と認めた時、事前通知の手続きを証楽することができる。

登記簿原因証明情報

権利に関する登記簿を申請する場合、申請人は原則その申請情報と合わせて登記原因証明情報を提供しなければならない。登記原因証明情報とは例えば売買による所有権移転登記の申請であれば売買契約の内容に関する情報など。

表示に関する登記（表題・滅失・変更の登記）

表示に関する登記とは登記記録の表題部に記録する登記をいう。
例えば建物を新築した時は、まだその建物に関する登記記録がないから、その建物に関する登記記録を新たに作成して登記簿に追加する必要がある（表題登記）。反対に建物が滅失した場合、それを知らせる登記をする必要がある（滅失登記）。また建物を増築したり、土地の地目に変更があったときは登記記録を変更する必要がある（変更登記）。なお、申請期間は一カ月です。

表題に関する登記（分筆・合筆の登記）

一筆の土地として登記されている土地を分けて、数筆の土地として登記することを分筆登記という。反対に土地を合わせて一筆の土地として登記することを合筆登記という。土地の合筆・分筆の登記は表示に関する登記だが申請は義務ではない。分筆・合筆の登記は所有者以外は申請することができない。一筆の土地の一部について地目の変更があった時は所有者からの申請がなくても登記官は職権でその土地の分筆登記をしなければならない。

権利に関する登記（所有権の保存登記）

登記記録の権利部に登記されている登記を権利に関する登記という。この権利の登記の申請は義務ではない。ただし二重譲渡の場合など対抗関係にあった時は登記で優劣を決めるため自身の権利を守りたければ登記を備える必要がある。しかし権利を失ってもよいのであれば登記をする必要は無い。
権利部には初めて記録する所有権の登記が、所有権保存登記。所有権に関する登記だから権利部の甲区に記録される。

所有権保存登記を申請できるものは次の通り
・表題部所有者
・表題部所有者の相続人その他一般承継人
・所有権を有することが確定判決で確認された者
・土地収用法による収用によって所有権を取得した者
・区分所有建物で表題部所有者から所有権を取得した者

権利に関する登記（所有権移転登記）

例えばAが自己所有の建物をBに売却したとする。この場合「売買によって所有権がBに移転した」という意味の登記記録を追加する。これが所有権移転登記だ。所有権移転登記も所有権に関する登記だから権利部の甲区に記録される。

権利に関する登記（付記登記）

付記登記とはすでになされた権利に関する登記に付加するもので名義人の表示変更の登記をする場合などに行われる。

権利に関する登記（仮登記）

・仮登記とは
たとえばAはBに対し、来年になったら自己所有の建物を売ると約束した。しかしそれまでの間にAが第三者Cに売ってしまうかもしれない。そしてCが所有権移転登記を済ませてしまえばBは所有権を対抗できない。ではBが売買の予定契約に基づく将来の所有権移転請求を保全するためにはどうすればよいか。この時点では建物の所有権はAにあるからBは所有権移転登記ができない。このようなときにとれるのが仮登記である。
仮登記には対抗力はないが仮登記をすると将来成される本登記の順位を確保することができる。Bが仮登記した後でCがAから建物を購入し所有権移転登記を受けたとする。この場合、Bが仮登記を本登記に改めるとBの本登記の順位は仮登記の順位になるためCに建物の所有権を対抗することができる。

・仮登記の申請方法
仮登記は原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請する。ただし借り登記義務者の承諾があるとき、または仮登記を命ずる処分があるときは単独申請が認められている。したがってBはAの承諾または仮登記を命ずる処分があれば単独で申請することができる。

・仮登記に基づく本登記の申請
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合にはその第三者の承諾がなければ申請することができない。したがってBはCの承諾がない限り本登記の申請はできない。なお、所有権以外の権利に関する仮登記に基づく本登記の申請は登記上の利害関係を有する第三者の承諾は不要。

・仮登記の抹消
Cが所有家員移転登記後にAとBの売買の予約契約が解除されたとする。この場合仮登記の抹消を申請できるのは仮登記の登記名義人Bが単独で申請することができる。また仮登記の登記名義人の承諾があれば仮登記の登記上の利害関係人が単独で申請することも可能。

登記に関しては山林や土地を購入する人には触れていく部分です。また登記簿は誰でも見れますので、土地探しの際に登記簿のことを理解していると探しやすくなるでしょう。でもこの程度の内容だとあまり意味がないですよね。今度はしっかりと不動産登記法のことを勉強して、何が必要なのかお伝えできればと思います。