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【宅建業法】都市計画法について追加の部分

【宅建業法】都市計画法について追加の部分

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宅建試験で宅建業法の次に多いのが都市計画法の部分です。そのため勉強するところが多いです。覚えることが多い。でも興味のないところばかりです。当方はすでに土地を買ったため必要のない知識ですが、土地購入を考えているのであれば、昨日の都市計画法と合わせて覚えておくべきポイントです。

開発許可制度

計画的な街づくりを行うためには乱開発を防止する必要がある。そこで開発行為を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。国や都道府県等が行う開発行為については都道府県知事との協議の成立をもって開発許可があったものとみなされる。

開発行為とは

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。すなわち将来建物を建てたり特定工作物を造ったりするためにその前提として行う土地の造成工事のこと。建築物の建築を行わない青空駐車場を造る目的で行う造成工事は建築や建設を目的としないため開発行為にあたりません。そのため許可は不要です。特定工作物とは第一種特定工作物はコンクリートプラントなど、第二種特定工作物はゴルフコースや1ヘクタール以上のレジャー施設や遊園地など。

開発許可が不要となる例外

開発行為を行おうとする者は原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。しかし開発行為であっても例外的に開発許可が不要となる。

・小規模開発
市街化区域では1000平米未満の開発行為であれば開発許可は不要。区域区分の定めのない都市計画区域や準都市計画区域では3000平米未満の開発校であれば開発許可は不要。都市計画区域及び準都市計画区域外の区域では10000平米未満の開発行為であれば許可は不要。これに対し市街化調整区域はどんなに小さな開発行為でもほかの例外に当たらない限り開発許可が必要となる。三大都市圏の一定の区域においては市街化区域で許可不要となる規模は1000平米ではなく500平米未満となる。また市街化の状況により特に必要な場合には都道府県の条例で市街化地域は300平米以上1000平米未満の範囲で、区域区分の定めのない都市計画区域や準都市計画区域では300平米以上3000平米未満の範囲で許可が不要となる開発行為の規模を定めることができる。

・農林漁業用建築物
市街化区域外の区域で農林漁業用建築物(畜舎、温室、サイロ、農林漁業者の住宅など)を建築するための開発行為は開発許可が不要。これに対し市街化地域は農林漁業を優遇する必要は無いので農林漁業用建築物の例外はない。したがって原則通り開発許可が必要となる。ただし農林漁業用建築物を建築するため市街化区域内で1000平米未満の開発行為を行おうとする場合は小規模開発にあたるから開発許可は不要である。ちなみに農産物の加工に必要な缶詰工場などは農林漁業用建築物には当たらないため開発許可が必要となります。

・公益上必要な建築物を建築するための開発行為
公益上必要な建築物(図書館、公民館、駅舎、変電所など)は多くの人が利用する施設。そこでこれらの公益上必要な建築物を建築するための開発行為は場所や規模に関係なく常に開発許可が不要である。

・都市計画事業などの施行として行う開発行為
都市計画事業、土地区画整理事業、市街地開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行としておこなう開発行為についてはそれぞれの法律で必要な規制が行われている。したがって二重に規制がされないように場所、規模に関係なく常に開発許可が不要とされている。

・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為など
非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為、通常の管理行為、軽易な行為その他行為で政令で定めるもの(仮設建築物、車庫、物置などの建築の用に供する目的で行う開発行為)は場所や規模に関係なく常に開発許可は不要。

開発許可の手続き

開発許可が必要な開発行為をするためには、開発許可を申請するなど一定の手続きをする必要があります。

・事前手続き
【開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意】
開発行為を行うにあたり、その区域内にすでに存在する公共施設の位置を変えたいというような場合、勝手に変更することはできない。そこで許可申請するにはあらかじめ開発行為に関係の有る公共施設の管理者と協議し、その同意を得ておく必要がある。

【開発行為により設置される公共施設の管理予定者との協議】
開発行為をおこなうことによって新たに公共施設がつくられる場合があるが、この公共施設については通常は市町村等が管理していくこととなる。そこで将来開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者とあらかじめ協議しておく必要がある。

【開発区域内にある土地の権利者の相当数の同意】
開発許可の申請は開発区域内の土地を全て所有していなくてもすることができる。しかしその場合はあらかじめ土地の権利者などの相当数の同意を得ておく必要がある。

・許可申請
開発許可の申請は必ず書面んを都道府県知事に提出して行います。開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得たことを証明する書面(同意書)や開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者との協議の過程を示す書面(協議書)も添付する必要がある。

・許可、不許可の審査
申請書を受理した都道府県知事は一定の基準に従って審査し、許可不許可の判断をする。この審査の基準は質の悪い市街地を造らないため最低限の基準を定め、全ての区域に共通して適用される基準と、市街化を抑制すべき市街化調整区域で例外的に開発行為を認めることのできる場合を厳しく定めた基準がある。そして自己の居住用住宅の建築に用に供する目的で行われる開発行為及びそれ以外(分譲目的など)の開発行為に共通する基準(排水施設など)、自己の居住用の建築の用を供する目的で行われる開発行為以外の開発行為のみに適用がある基準に分かれる。
市街化調整区域の開発行為についてはこの基準に適合しているだけでなく、都市計画法34条の基準のいずれかに該当しなければ都道府県知事は開発許可をしてはならないとされている。

市街化調整区域にのみ適用される基準(34条基準)
主として開発区域の周辺の地域において居住をしている者の利用に供する公益上必要な建築物またはこれらの者の日常生活にため必要な物品の販売等を含む建築物の建築の用を供する目的で行う開発行為。
市街化調整区域内において清算される農作物の処理、貯蔵、河口に必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
都道府県知事が開発審査会の儀を経て、開発行為の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不当と認める開発行為

・許可不許可の処分
【申請に対する処分】
都道府県知事は申請があった時は遅滞なく許可不許可の処分をしなければならない。またその処分はいずれも文書により申請者に通知しなければならない。

【開発登録簿】
開発許可があった場合、どの土地の区域において開発行為が行われるのかを示すため、開発登録簿が調整され公開される。都道府県知事は開発許可をしたときには開発登録簿に開発許可をした年月日、予定建築物の用途、制限を定めた場合その内容等に登録しなければならない。また、都道府県知事は開発登録簿を常に講習の閲覧に供するように管理し、請求があった時はその写しを交付しなければならない。

【用途地域が定められていない土地の区域で開発許可をする場合の制限】
都道府県知事は用途地域が定められていない土地の区域において開発許可をする場合、必要な時は当該開発区域内の土地について建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造、設備に関する制限を定めることができる。

・着工
開発許可を受けると開発行為に着手することができるが、様々な理由で許可を受けた時と事情が変わってしまうこともある。そのような場合の手続きは以下となる。

【許可内容の変更】
開発許可を受けた者が、許可申請書の記載事項である開発区域の位置、区域、規模、予定建築物の用途について変更しようとする場合、都道府県知事の変更の許可を受けなければならない。

【地位の承継】
開発許可を受けた者から開発区域内の土地、その他工事を施工する権原を取得した者(特定承継人)は都道府県知事の承認を受けて、当該開発許可に基づく地位を承継することができる。開発許可を受けた者がなくなった場合、相続人などがなくなった被承継人が有していた開発許可に基づく地位を当然として承継する。この場合は都道府県知事の許可や承認などの手続きは不要。

【廃止の届け出】
開発許可を受けた者が、開発行為に関する工事を廃止した時は遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。

工事完了・検査
【工事完了の届出】
開発許可を受けた者は当該開発区域の全部について開発行為に関する工事が完了した時は、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

【検査】
都道府県知事は工事完了の届け出があった時は遅滞なく当該工事が開発許可の内容に適合しているかどうかを検査しなければならない。

【検査済み証の交付】
都道府県知事は検査の結果当該工事が開発許可の内容に適合していると認めた時は検査済証を開発許可を受けた者に交付しなければならない。

【工事完了の公告】
都道府県知事は検査済証を交付した時は遅滞なく当該工事が完了した旨を公告しなければならない。
開発行為により設置された公共施設は工事完了の公告の翌日以後、原則としてその公共施設の存する市町村が管理する。ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるときはまたは協議により管理者について別段の定めをしたときは例外的にそれらの管理のものの管理に属する。また開発行為により設置された公共施設の用地は工事完了の公告の日の翌日にその公共施設の管理者に帰属する。

【開発許可を受けた開発区域内の建築制限】
■工事完了の公告前の建築制限
開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があるまでは造成工事が行われている最中であったり。完了後の検査が終了していない段階だから原則として建築したり特定工作物を建設したりすることはできない。ただし開発行為に関する工事用の仮設建築物等の建築、都道府県知事が支障が無いと定める時、開発行為に同意していない土地の所有者などが権利の行使として自分の土地に建築物の建築をする場合は例外的に認められている。

■工事完了の公告後の建築制限
工事完了の公告があるといよいよ建物等を建築する段階になるが、原則として予定していた建築物以外のものは新築できない。また建築物を改築したり用途を変更したりして予定されていた建築物以外の者にすることもできない。ただし都道府県知事が支障が無いと認めて許可したとき、その開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは例外的に認められている。

・市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内における建築制限
市街化調整区域は市外かを抑制すべき区域だから開発許可の審査基準を厳しくして出来るだけ開発できないようにしている。では市街化調整区域でそもそも土地が平らのため建物を建てる前に造成工事をする必要が無い場合、すなわち許可を受ける必要が無い場合でも市街化調整区域で開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建築物の建築等または第一種特定工作物を新設する場合には原則として都道府県知事の許可が必要とされている。
ただしそもそも開発許可が不要な場合と同様の時は例外的に都道府県知事の許可は不要とされている。

・不服申し立て
都道府県知事の開発行為、建築行為の許可申請に対する処分について不服がある者は開発審査会に審査請求することができ、裁判所に対して処分の取り消しの訴え等の訴訟を提起することもできる。

仮に購入した土地が都市計画法の規制地域だった場合、こんな感じで許可が必要になるわけです。ただ開発は規模が大きいため、当方のような小市民には関係のない部分です。でもここを知らずに何かしちゃうとお縄が待っているので気を付けた方が良いと思います。

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小屋暮らしをするため、土地持ちホームレスを目指し開拓中

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