【宅建試験】都市計画法の都市計画について

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【宅建試験】都市計画法の都市計画について

［更新日］2023/02/18

本日は都市計画についてです。
基本的に山林は都市計画とは関係のない地域にあります。私の所有する山林も市街化区域でも市街化調整区域でもありません。
土地を購入する上でこのあたりをしっかりと見ておかないと、土地は買ったが規制があり建物が建てられないなんてこともあります。
特に市街化調整区域は何もできない地域みたいな感じですからね。そのため購入の際はそこを見ておく必要があります。
それを踏まえた上で勉強していきましょう。

都市計画法の全体構造

・都市計画区域の指定
都市計画は計画的な街づくりをする場所を指定し、原則としてそこでのみ街づくりを行う。この計画的街づくりをする場所が都市計画区域となる。都市計画法は原則として、この都市計画区域内のみ適用される。

・都市計画の内容・決定手続き
都市計画区域を指定したらそこで街づくりをするのだが、そこでは都市計画法が定めている都市計画のメニューを使って街づくりの計画を定めていく。都市計画法は大別して１１種類の都市計画を定めている。

・都市計画制限等
街づくりの計画を進めても勝手な人間も出てくることが予想される。そこで街づくりの計画を実現するためにさまざまな規制をかけて行く必要がある。この都市計画を実現するための様々な規制が都市計画制限等になる。さらに、道路や公園などの整備や市街地製開発事業について、市町村等が都道府県知事や国土交通大臣の認可または承認を受けて施工する事業が都市計画事業になる。この都市計画事業については計画が決定されても都道府県知事や国土交通大臣の認可または承認が無いと工事が始められず、認可承認を受けて工事を始めたとしても完成までに長い年月がかかるのか一般的。その間に地権者に好き勝手建物を建てられると完成までさらに年月がかかってしまう恐れがある。そこで工事段階でも制限が必要となる。これが「都市計画事業の事業地内の制限」である。

都市計画区域

都市計画区域とは計画的な街づくりをする場所。すでに人が大勢いる、大勢やってくることを考慮して整備開発し、保全する必要のある地域について指定される。都市計画区域は２以上の市町村の区域にわたって指定することもでき、２以上の都府県の区域にわたって指定することもできる。つまり市町村や都府県とは関係なく指定することができる。

準都市計画区域

都市計画区域外には原則として都市計画法の規制が無い。そこでこのまま土地利用を規制せずに放置すれば将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じる恐れがあると認められる一定の区域を準都市計画区域として指定し、必要な規制を加えることができる。指定手続きについては関係市町村、都道府県都市計画審議会の意見を聴いて都道府県が指定する。

都市計画の種類

計画的な街づくりをする場所が指定されると、それぞれの区域ごとに都市計画を定めることとなる。都市計画は大別して１１種類のものがある。

１．都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
２．区分区域
３．都市快活方針等
４．地域地区
５．促進区域
６．遊休土地転換利用促進地域
７．被災市街地復興推進地域
８．都市施設
９．市街地開発事業
１０．市街地開発事業等予定区域
１１．地区計画等

都市計画と都市計画区域・準都市計画区域との関係

都市計画は都市計画区域内に定めるのが原則。しかし例外的に都市計画区域外でも定めることができるのが都市計画である。

・都市計画区域に定める都市計画
都市計画区域については１１種類すべての都市計画が策定の対象となる。

・都市計画区域外に定めることができる都市計画
都市施設に関する都市計画については必要があるときは例外的に都市計画区域外にも定めることができる。

・準都市計画区域に定めることができる都市計画
準都市計画区域については地域幾に関する都市計画飲みが策定の対象となり、ほかの都市計画は定めることができない。ただし都市施設については必要であれば定めることができる。

都市計画区域の整備、開発及び保全の方針

都市計画区域が指定された場合、都市計画区域ごとにどのような街づくりを目指すのかといった基本方針が示されないと一貫した街づくりは行えない。そこで個々の都市計画を定める前にすべての都市計画区域について都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めなければならないこととなっている。都市計画区域について定められている個々の都市計画はこれに沿ったものでなければならない。これについては区域区分の決定産む及び当該区域区分を定める時はその方針を必ず定めるとともに、都市計画の目標、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針を定めるのように努めなければならない。

区域区分

区域区分とは都市計画区域を市街化調整区域の二つに区分する都市計画をいう。住みやすい街にするために都市計画区域の全域について、一度に道路や下水道などを整備するには時間もお金もかかる。また郊外の優良な農地や自然環境を守ることも必要。そこで積極的に街づくりをする市街化区域と街づくりを抑制する市街化調整区域に区分することができるようになっている。
日本では区域区分が定められている都市計画区域、区域区分が定められていない都市計画区域、準都市計画区域、その他の四つに分けられることとなる。

地域地区

地域地区とは区域区分よりもさらに具体的な都市計画であり、土地の利用や建物の建て方のルールを決める都市計画をいう。

都市計画区域に定める地域地区

・用途地域
・特別用途地区
・特定用途制限地域
・特例容積率適用地区
・高層住居誘導地区
・高度地区または高度利用地区
・特定街区
・都市再生特別地区、住居調整地域または特定用途誘導地区
・防災地域または準防火地域
・特定防災街区整備地区
・景観地区
・風致地区
・駐車場整備地区
・臨港地区
・歴史的風土特別保護地区
・第一種または第二種歴史的風土保存地区
・緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化地域
・流通業務地区
・生産緑地地区
・伝統的建造物群保存地区
・航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区

準都市計画区域に定める地域地区

・用途地域
・特別用途地区
・特定用途制限地域
・高度地区
・景観地区
・風致地区
・緑地保全地域のみ
・伝統的建造物群保存地区

用途地域

地域地区の中で最も重要なのが用途地域。例えば住宅街に中に大きな工場があれば済みやすい街ではない。そこでそれぞれの地域にふさわしい街づくりをしなければならないため、その制限をしたものが用途地域になる。用途地域は土地に利用を定める重要なものだから市街化区域には必ず定めなければならない。他方、市街化調整地域には原則として定めない。なお、区域区分の定めのない都市計画区域や準都市計画区域においては、必要に応じて用途地域を定めることができる。

・住居系の用途地域

第一種低層住居専用地域・・・低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第二種低層住居専用地域・・・主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
田園住居地域・・・農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第一種中高層住居専用地域・・・中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第二種中高層住居専用地域・・・主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第一種住居地域・・・住居の環境を保護するために定める地域
第二種住居地域・・・・主として住居の環境を保護するために定める地域
準住居地域・・・道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

・商業系の用途地域

近隣商業地域・・・近隣の住宅の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
商業地域・・・主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

・工業系の用途地域

準工業地域・・・主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域
工業地域・・・主として工業の利便を増進するため定める地域
工業専用地域・・・工業の利便を増進するため定める地域

・用途地域に関する都市計画では容積率、建蔽率などが定められる

全ての用途地域では容積率、敷地綿製の最低限度が定められる。
商業地域以外は建物の建蔽率が定められる。
第一種ならびに第二種低層住居専用地域、田園住居地域では建物の高さの限度、外壁の後退距離の限度が定められる。

・特別用途地区
特別用途地区は用途地域内のみ定めることができる。もともと風俗営業が許されている用途地域でも小学校が既に存在しているような場合は子供に悪影響を与えるような店舗の出店を規制する必要がある。このような場合に用途地域に特別用途地区を重ね合わせることで風俗店の出店を規制できるようになる。
特別用途地区の制限の内容は地方公共団体の条例で定めることになっているが、用途地域の制限を重くするだけでなく軽くすることもできる。ただし、制限を緩和する場合は国土交通大臣の承認が必要とされている。

・特例容積率適用地区
特例容積率適用地区は第一低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・工業専用地域を除く用途地域内に定められる。都心部など、もともと容積率が比較的大きな地域でも、歴史的建造物であったり、火災の時の延焼防止に役立つ屋敷林があったりして容積率があまり消化されていない地域が少なくない。このような土地で使われずに残っている未利用分の容積率をほかの土地に上乗せし、土地の有効活動を図ろうとするのが特別容積率適用地区である。

・高層住居誘導地区
高層住居誘導地区は第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域の五つの用途地域内でこれらの地域に関する都市計画があらかじめ指定された容積率が10分の40または10分の50の地域に定められている。
都市部では住宅の供給がたりとておらず、郊外から時間をかけて通勤する人が多い。そこで郊外に住んでいる人を都心部に呼ぶため都心における住環境を確保し職住隣接した利便性の高い良好な都市環境の実現をめざして定められたのが高層住居地区である。
この地区内では住宅部分の割合が一定以上の建物について容積率が緩和される。容積率が緩和される代わりに建蔽率の最高限度や敷地面積の最低限度を定めることで建物の周りに適度な空間を確保し、日当たりや風通しなどの配慮を行っている。

・高度地区
高度地区は用途地域内のみ指定できる。商業系の用途地域は建物の高さを一定以上にする必要がある。住居系の用途地域は風通しや日当たりを考慮し建物の高さを制限する必要がある。このように建物の高さの最高限度または最低限度を定めるのが高度地区である。

・高度利用地区
高度利用地区は用途地域のみ定めることができる。細いビルを建てるのではなく建物の大規模化、共同化を図り建物の周りに適度な空間を確保し、合理的で健全な有効利用を図るために定めたのが高度利用地区である。建物の容積率の最高限度および最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の一の指定の制限が定められる。なお、高度利用地区は土地の有効利用を図るための地区である。建物の大きさを規制する地区であり、建物の高さを規制するものではない。

・特定用途制限地域
特定用途制限地域は用途地域が定められていない土地の区域内にのみ定めることができる。市街化区域には必ず用途地域が定められるので、建物の建築を規制することができるし、市街化調整区域ではそもそも原則として建物は立てられないという規則がある、ところが区域区分の定めのない都市計画区域や準都市計画区域では用途地域を必ず定めなければならないわけではないため、用途地域が無い地域が存在する。そこでは建物の用途を規制できないため様々な建物が無秩序に建築される危険がある。そこでそのような地域でも特定の用途の建物を建築することを規制できるようにしたのが特定用途制限地域である。

・特定街区
特定街区は用途地域の内と外を問わず定めることができる。建築基準法の規制では超高層ビルは建築できない。そのため高層ビルを建てられるために容積率など建築基準法が適用されない地区として特定街区を指定できる。建築基準法の代わりに都市計画でその特定街区独自の容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限が定められている。

・防火地域・準防火地域
防火地域・準防火地域は用途地域の内と外を問わず定めることができる。建物が密集していて火災が発生すると炎症により大災害に発展する恐れがあるため燃えにくい構造にしなければならない地域のことである。

・特定用途誘導地区
特定用途誘導地区は用途地域の内と外を問わず定めることができる特定用途誘導地区内では地方公共団体はその地区の指定の目的のために必要と認める時は国土交通大臣の承認を得て条例で用途制限を緩和することができる。

・風致地区
風致地区は用途地域の内と外を問わず定めることができる。都市にある自然を守り、環境を維持するため地方公共団体の条例で建物の建築、宅地の造成、竹木の伐採などの行為を規制する地域である。

・景観地区
都市計画区域または準都市計画区域内で市街地の良好な景観の形成を図るために定める区域をいう。

都市施設

都市施設とは道路や公園など都市の骨格となる施設を適正に配置することにより都市機能の確保を図るために定める都市計画。
都市施設は様々なものがあるが、特に道路、公園、下水道の三つは安全で衛生的な都市生活を送る上で必要不可欠なものである。そのためこの三つの都市施設は市街化区域および区域区分が定められていない都市計画区域については必ず定めなければならない。
また住居系の用途地域には人が生活し子供もいるので義務教育施設を定めなければならない。
さらに道路や学校などの都市施設は人里離れた場所であっても必要であれば作らなければならない。ゴミ焼却施設や火葬場などの都市施設についてはできれば人里離れた場所に建築したい。そこで都市施設については特に必要があるときは都市計画区域外であっても定めることができることになっている。
都市施設が都市計画で具体的に定められるとそれは都市計画施設と呼ばれ、その後都市計画に基づいて工事が行われる。

市街地開発事業

市街地開発事業は健全な市街地の一体的な開発または整備を図るために定められる都市計画。整然とした街並みに整備する土地区画整理事業、郊外に新しい街を一から作り上げる新住宅市街地開発事業など全部で七種類ある。

市街地開発事業等予定区域

市街地開発事業等予定区域は大規模な市街地開発事業や都市施設に適した土地を早期に確保することにより都市計画事業のすみやかな遂行を測るために定められる都市計画。大規模な都市施設の整備事業や市街地開発事業を行おうとする場合、具体的な都市計画を決定した後で用地を確保しようとしても民間に先を越されるなど用地の確保を十分に行えない場合がある。そこで都市施設の整備事業や市街地開発事業に関する都市計画の最終決定の前に用途の確保などに着手するために定められる都市計画が市街地開発事業予定地域である、新住宅地開発事業の予定区域、工業団地の造成事業の予定区域など全部で六種類ある。

都市計画施設の区域内・市街地開発事業の施工区域内の制限

都市施設とは道路や公園などの年の骨格となる施設を適正に配置することにより都市機能の確保を図るために定める都市計画である。
また市街地開発事業とは健全な市街地の一体的な開発または整備を図るために定められる都市計画をいい、土地区画整理事業や新住宅市街地開発事業などがある。しかし、それらの計画が決定され、告示されれも建設工事は始まらない。予算や工事の妥当性について認可され、その告示があって初めて工事が始まる。したがって事業の認可の告示前の計画段階で課せられる制限と事業の認可の告示後の実行段階で課せられる制限ではおのずと制限の内容や程度が異なる。
都市施設が都市計画として決定されると、この都市計画に基づいて事業が行われていく場所は、都市計画施設の区域と呼ばれている。また市街地開発事業が都市計画として決定されるとこの都市計画に基づいて事業が行われていく場所は市街地開発事業の施工区域と呼ばれる。そしてこれらの区域内ではこちらも事業の認可の告示前の計画段階の制限が課される。

都市施設を建設することが決まった場所や土地区画整理事業を行うことが決まった場所に勝手に建築物を建てられると将来事業の認可の告示がされ工事をはじめようとするときの障害となる。そこで都市計画施設区域内や市街地開発事業の施工区域内において建築物の建築をする場合には原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

市街地開発事業等予定区域内の制限

市街地開発事業等予定区域は大規模な市街地開発事業や都市施設に適した土地を早期に確保するため区域と施工予定者などの基本的事項だけを都市計画として決定し、詳細な計画を詰めた段階で都市計画の本来の計画を決定する者。
予定区域として決定された場合も、事業の許可の告示を受けなければ工事に着手することはできない。この市街地開発事業等予定区域では事業の認可の告示前の予定段階と計画段階の制限が課せられる。

市街地開発事業等予定区域内で建築物の建築、工作物の建設、土地の形状変更を行う場合には原則として都道府県知事等の許可を受けなければならない。これは予定段階と計画段階に共通の制限があり、事業の許可の告示があるまで続く。ただし通常の管理行為、軽易な行為。非常災害のため必要な応急措置として行う行為、都市計画事業の施工として行う行為などは例外的に許可が不要。
なお、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業または都市施設に関する都市計画には施工予定者を定めなければならない。

都市計画事業等の事業地内における制限

都市計画事業の許可の告示があった後、当該事業地内で事業の施工の障害となる恐れのある、建築物の建築、工作物の建設、土地の形状変更、５ｔを超える移動の容易ではない物件の設置・堆積を行おうとするものは都道府県知事の許可を受けなければならない。
この事業地内の制限には許可が不要となる例外はない。異常時の応急処置を行う場合でも事業の障害となる恐れがあるときは都道府県知事等の許可が必要。

地区計画等

地区計画等とは比較的狭い範囲に地区の特性に応じた都市計画である。地区計画等には地区計画、沿道地区計画、集落地区計画など５種類ある。決定権者は市町村。対象区域は用途地域が定められている土地の区域または用途地域が定められていない一定の土地の区域。地区計画の都市計画に定めなければならない事項は種類、名称、位置、区域。定めるよう努めなければならない事項は目標、区域の整備開発保全の方針、区域の面積。

地区計画の区域内における建築等の制限

地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は好意に着手する日の３０日前までに一定の事項を市町村長に届けなければならない。

田園住居地域内における建築等の制限

・田園住居地域内の農地の区域内において土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設、土石・廃棄物・再生資源の堆積を行おうとする者は原則として市町村長の許可を受けなければならない。
・市町村長は３００平米未満の土地の形質変更、市町村の許可を受けて土地の形質の変更が行われた土地の区域内において行う建築物の建築・工作物の建設また敷地の規模が３００平米未満の建築物の建築・工作物の建設、３００平米の土石・廃棄物・再生資源の堆積について許可申請があった時はその許可をしなければならない。

都市計画の決定権者

都市計画には地区計画のように比較的狭い範囲から区域区分のように広範囲のものまで様々ある。そこで広域的見地から定めるべきもの、および根幹的な施設は都道府県が、その他は市町村が定めることとされている。ただし２以上の都府県の区域にわたる都市計画区域では都道府県が定めるべき都市計画を代わって国土交通大臣が定める。
なお、市町村が定めた都市計画が都道府県が定めた都市計画と抵触するときはその限りにおいて都道府県が定めた都市計画を優先する。

都市計画の提案

土地所有者や借地権者のみならず、街づくりの推進を図る活動を行うことを目的に設立された特定非営利活動法人なども都道府県や市町村に対し都市計画の決定・変更の提案をすることができる。ただし広域的見地から定めるべき「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」などは提案できない。都市計画の決定・変更の提案をするためにはこの提案に係る都市計画の提案の対象となる土地の区域内の土地所有者等の３分の２以上の同意を得ていることが必要とされている。

都市計画法の内容を見て、市街化区域や市街化調整区域には土地を買うべきではないと思いました。規制が入ると何かをするのにも許可や届け出が必要になります。場合によっては禁止されていることもあります。恐らく山林や土地を買うときは値段よりも制限がどの程度あるのかを知っておく必要があります。

土地が安いと思ったら市街化調整区域でなにもできませんでしたーというのが一番厄介ですからね。この部分、気をつけましょう。