山林生活

【宅建業法】宅建試験で必要な税の部分をまとめて学んでみる

【宅建業法】宅建試験で必要な税の部分をまとめて学んでみる

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宅建の試験まで日がほとんどないです。そのため速足で進めていきます。本来であれば各税ごとに書いていきたいのですが、全ての税をひとまとめにして書いていきます。

まずは不動産取得税です。不動産を購入すれば課せられる税金ですが、どうやら軽減税とかもあるみたいです。以下お読みください。

不動産取得税の基本的な枠組み

・課税主体
不動産が所在する都道府県が課税する。

・建築、売買、交換、贈与、特定遺贈により、不動産の所有権を取得した場合に課税される。しかし相続、包括遺贈、合併、共有物の分割などによる形式的な所有権の取得には課税されない。これは登記の有無は問いません。不動産を取得すれば登記をしなくても課税されます。また誰から取得したのか、何の目的で取得したのかも問いません。したがって生計を一にする親族から不動産を取得した場合も原則課税されます。

共有物の分割による不動産取得についても、当該不動産の取得者の分割前の持分の割合を超えなければ不動産取得税は課されない。
改築の場合、または建物を解体し、それを材料として他の場所に同一の構造を再築した場合、家屋の価格が増加した時は増加した価格を課税標準として課税される。
国、地方公共団体、非課税独立法人、地方独立法人など不動産を取得した場合は課税されない。

・納税義務者
不動産を取得した個人または法人である。なお、新築家屋の取得の場合には原則として最初の使用日または譲渡日を基準に課税される。例外として新築後六カ月経過後(宅建業者が注文者の場合は一年)も最初の使用・譲渡がない場合は六カ月(宅建業者が注文者の場合は一年)経過時の所有者に課税する。

・課税標準
不動産取得税の課税標準は不動産を取得する際に実際に支払った金額ではない。固定資産課税台帳に登録されている価格が課税標準となる。

ここ、山林を買う人は重要となります。購入金額ではなく固定資産課税台帳に登録されている価格です。

・課税税率
住宅・土地は3%。住宅以外の家屋は4%。

・免税点
不動産取得税の課税標準額の値が次の場合は課税されない。

土地の取得が10万円未満。
建築による家屋の取得は23万円未満。
建築以外による家屋の取得が12万円未満。

土地を取得した者がその日から一年以内にその土地と隣接する土地を取得した場合は合わせて一つの土地を取得した者とみなし、免税点の規定が適用される。例えば課税標準額が9万円の土地を取得し、六カ月後に課税標準額が5万円の隣接する土地を取得した場合、合計14万円の土地を取得したとみなされるので不動産取得税が課せられる。

特例措置

不動産取得税の特例では課税標準の特例と税額減額の特例がある。課税標準の特例には新築住宅、耐震基準不適合既存住宅または宅建業者が改修工事対象住宅を取得した場合の特例がある。
宅建業者が改修工事対象住宅を取得した場合の税額減額の特例とは、宅建業者が一定の中古住宅を取得し、その取得日から二年以内に一定のリフォームをして個人に売却した場合には、この宅建業者が改修工事対象住宅を取得した際の不動産取得税額が減額されるというもの。なお、宅建業者がリフォームして売却したこの住宅を取得した個人には耐震基準適合既存住宅の課税基準の特例が適用される。

・住宅の特例
課税標準の特例
一定の新築住宅または耐震基準適合既存住宅を取得した場合、新築の控除額は一戸につき1200万円、適用要件は床面積50以上240平米以下(戸建以外の賃貸住宅は40~240平米以下)、取得者は個人でも法人でもよく、用途に制限はない。
耐震基準適合既存住宅については新築時期に応じて100~1200万円。床面積が50~240平米以下または「昭和57年1月1日以後に新築されたこと」か「耐震基準を満たしていることが証明されていること」を満たさなければならない。取得者は個人のみで用途は自己住居用のみとなる。

減税減額の特例
一定の耐震基準不適合住宅または宅建業者が改修工事対象住宅を取得した場合、耐震基準不適合住宅の減税される額は新築時期に応じて100~1200万円に税率3%を乗じた額で、適用要件は床面積50~240平米以下または「昭和57年1月1日以後に新築されたこと」か「耐震基準を満たしていることが証明されていること」または取得日から六カ月以内に耐震改修をし、耐震基準に適合することの証明を受け、自己の住居としなければならない。取得者は個人のみで用途は自己居住のみとなる。
改修工事対象住宅は新築時期に応じて100~1200万円に税率3%を乗じた額で、適用要件は築10年を経過した中古住宅または床面積が50~240平米以下または「昭和57年1月1日以後に新築されたこと」か「耐震基準を満たしていることが証明されていること」を満たしているか、取得日から二年以内に「宅建業者が住宅の性能向上改修工事」をして「当該宅建業者が個人に譲渡」し「当該個人が自己の居住の用に供する」という条件を満たす必要がある。取得者は改修前は宅建業者、回収後は個人のみ。用途については宅建業者は工事と売却、個人は自己の居住のみとなる。

・宅地の特例
宅地を取得した場合、課税標準はその宅地の価格の二分の一の額に減税される。
住宅の特例およぶ減額減税の特例が適用される住宅の敷地を取得した場合、その敷地の取得にかかる税額から一定額減税される。

続きましては固定資産税です。
こちらに関しては山林を購入する際に勉強しました。そのためほかの法律よりは当方は明るいです。

固定資産税

・課税客体
固定資産の保有に対して課税される。

・納税義務者
原則として1月1日現在、所有者として固定資産課税台帳に登録されている者が一年度分の固定資産税を納める義務を負う。なお、質権の設定されている土地または100年より長い存続期間の定めがある地上権が設定されている土地の場合の納税義務者は質権者・地上権者が負う。

・課税基準
固定資産税課台帳に登録されている価格。

・標準税率
標準税率は1.4%。ただし市町村は財政上の理由があるときは条例で別の税率を定めることができる。

・納付方法と納付期限
普通徴収の方法で納付。原則4,7,12,2月中において市町村の条例で定める。特別な事情があるときはそれと異なる納期を定めることができる。

・免税点
土地が30万円、家屋が20万円。

・固定資産税課台帳の閲覧
固定資産税の納税義務者や賃借権者などは固定資産税課題帳のうちこれらの者に係る固定資産について記載されている部分の閲覧を求めることができる。

・記載事項の証明
固定資産税の納税義務者・賃借権者は固定資産課税台帳に登録された事項について、市町村長に対して証明書の交付を請求できる。

・不服申し立て
登録価格に不服がある場合、固定資産税評価審査委員会に審査の申し出ができる
登録価格以外に不服がある場合は市町村長に審査請求ができる

・土地価格等縦覧帳簿・家屋価格等縦覧帳簿の閲覧
市町村長は固定資産税の納税者がその納税すべき当該年度の固定資産税に係る土地家屋について固定資産課税台帳に登録された価格と、当該土地家屋が所在する市町村内のほかの土地家屋の価格とを比較することができるよう、土地価格等縦覧帳簿・家屋価格等縦覧帳簿を作成し、4月1日から4月20日または当該年度の最初の納付期限のいずれか遅い日以後の日までの間、縦覧に供しなければならない。

固定資産税に係る徴収金について滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して10日を経過した日までにその特則に係る固定資産税の徴収菌について完納しないときは、市町村の徴税吏員は滞納者財産を差し押さえなければならない。

・固定資産是評価基準
総務大臣は固定資産の評価の基準及び評価の実施の方法・固定資産評価基準を定め、これを告示しなければならない。

特例措置

固定資産税の特例では課税標準の特例と税額減額の特例がある。

・住宅用地の課税基準の特例
住宅用地については小規模住宅用地(200平米以下の部分)であれば登録価格の六分の一、一般住宅用地(200平米超えの部分)では登録価格の三分の一、なお特定空家等についてはその限りではない。

・新築住宅の減税額の特例
中高層耐火建築物(地上階数が3以上)の場合の適用要件は床面積が50~280平米以下(戸建以外の賃貸住宅は40~280平米以下)で居住部分の割合が総床面積の半分以上で、控除年数は新築後5年度分となり控除額は床面積120平米までの居住部分の税額が二分の一控除される。中高層耐火建築物以外の建物については適用要件は床面積が50~280平米以下(戸建以外の賃貸住宅は40~280平米以下)で居住部分の割合が総床面積の半分以上で、控除年数は新築後3年度分となり控除額は床面積120平米までの居住部分の税額が二分の一控除される。

山林なんかは課税基準を満たさないことが多いです。ただ山林から宅地に地目が変更された際、固定資産台帳の値段が跳ね上がり、課税基準を満たしてしまうこともあります。

続いて所得税です。

所得税

・課税客体
不動産を譲渡した場合の取得に対して課税される。

譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうが営利目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得は譲渡所得ではなく事業者所得として課税される。

・課税標準
収入金額から所得比・譲渡費用・特別控除額を差し引いて利益となった金額が譲渡取得の税額を算出するものとなる金額。
取得費には購入代金・購入時の仲介手数料・登録免許税・不動産取得税のほか取得後に支出した設備費・改良費も含まれる。なお、取得費が不明な場合は売却金の5%を取得費とすることができ、取得費が明らかな場合でも5%を取得費とすることが認められる。

相続等により取得した資産を譲渡した場合の取得費は当該相続等により取得した時の金額ではなく、当該資産を被相続人が取得した時の金額である。
譲渡費用には譲渡時の仲介手数料・売買契約書の印紙代・登録免許税・測量費・立退料・家屋の取り壊し費用などを含む。

・税率
譲渡取得は譲渡された土地・建物などの所有期間に応じて短期譲渡取得と長期譲渡取得に区分される。

短期譲渡取得は譲渡した年の1月1日現在、土地・建物などの所有期間が5年以下の場合、その譲渡については30%の税率が課せられる。
長期譲渡取得は譲渡した年の1月1日現在、土地・建物などの所有期間が5年を超える場合、その譲渡について15%の税率が課せられる。

課税標準の特例

・5000万円特別控除
試験では「収用交換等の場合が5000万円特別控除」あるいは「収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除」と表題されることがある。土地等が土地収用法、都市計画法などの規定によって収用され、補償金または対価を取得した場合などは譲渡益から5000万円控除される。

・3000万円特別控除
試験では「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」あるいは「居住用財産の譲渡所得の特別控除」と表現されることがある。個人が居住用財産を譲渡した場合、その居住用財産の譲渡益から3000万円が控除される。

・空き家に係る譲渡所得の3000万円の特別控除
相続した被相続人の居住用家屋(当該家屋と共にするその敷地及び当該家屋を除去した後のその敷地も含む)を譲渡した場合、一定の要件のもと、居住用財産の3000万円特別控除の適用が可能となった。適用要件は相続時から相続開始日以後三年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、譲渡先は配偶者、直系血族、生計を一にしている親族、内縁の妻・夫など特別の関係にある者以外の者で、家屋要件は昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、また譲渡時に一定の耐震基準を満たしていること。空家の要件は相続開始直前において、被相続人以外に居住していた者がいないこと、そして相続時から譲渡時まで事業用・貸付用・居住用になっていないこと。譲渡対価は一億円以下となる。

・特定の居住用財産の買換え特例
住居用財産を買い換える場合、新居の取得価格が譲渡資産の譲渡価格よりも安く手元にお金が残った場合、その残った金額を収入金額として課税する。これに対して買い替え資産の取得価格が譲渡資産の譲渡価格と同じかあるいはそれよりも高い場合、今回の譲渡取得については課税せず、将来新たに取得した居住錠剤さんを手放す際に譲渡益として課税される。

税率の特例

譲渡した年の1月1日現在、所有期間が10年以上の現に自己が居住している家屋の譲渡または居住しなくなった日から三年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であることを譲渡期限とし、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁の妻・夫など特別な関係にある者以外に、譲渡する場合は軽減税率の特例が受けられる。なお。5000万円特別控除、3000万円特別控除と併用適用が可能。

譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年を超える土地等を優良住宅地の造成のために譲渡した場合、税率が軽減される。

譲渡損失の損益通算および繰越控除

マイホームを譲渡する際に買った値段よりも高く売れなければ譲渡損失が生じる。ところが譲渡所得は給与所得などほかの所得とは別個に税率を計算するのが原則なので、ほかの所得と一緒に計算して損失を控除することはできない。また譲渡所得の計算は年単位で行い、翌年以降に損失を持ち越すことはできないのが原則。しかし譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年超の居住用財産の譲渡により生じた譲渡損失について一定の場合に損益通算および繰り越し控除ができるという特例がある。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
個人が居住用に供している土地や家屋などを譲渡した場合で、その譲渡した年に譲渡損失があるときは一定の要件のもと、譲渡した年におけるほかの所得との損益通算をすることができる。またほかの所得との損益通算をしてもなお控除しきれない損失についてはその譲渡の年の翌年以後三年間にわたり供与などのほかの所得から差し引くことができる。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
居住用財産の買換えにより譲渡損失が生じた場合、譲渡益がない以上譲渡所得は課税されない。この場合、課税されないだけでなく、一定の要件の下でその年のほかの所得との損益通算ができ、さらには損益通算をしてもなお控除しきれない損失については譲渡の年の翌年以後三年間にわたってほかの所得から差し引くことができる。

資産を個人に対して、その譲渡時における価格の二分の一未満の金額で譲渡した場合、譲渡により生じた損失の金額については譲渡所得の計算上なかったものとみなされる。
個人が災害により生活に通常必要ではない資産について受けた損失の金額については損失を受けた年分またはその翌年分の譲渡所得の金額から控除を受けることができる。

住宅ローン控除

年間所得金額が3000万円以下の者が50平米以上の土地を取得から六カ月以内に居住の用に供することを目的として住居を購入した場合、住宅ローンの控除が受けられる。その場合の建物の築年数は耐火建築物であれば25年以内、耐火構造物以外は20年以内のもの。入居年・その前後二年ずつの五年間に3000万円特別控除、特定の居住用財産の買換え特例、居住用財産の軽減税率の特例を受けていないこと、償還期間10年以上の住宅ローンであることなど適用要件は一定の条件をクリアしていなければならない。なお、5000万円特別控除、譲渡損失の繰り越し控除と併用が可能。

控除額は控除対象借入額は4000万円、控除期間は10年、控除率は1.0%、最大控除額は400万円となる。

続いて印紙税。

印紙税

・納税義務者
課税文書の作成者が納税義務を負う。
売買契約の用に二人以上のものが共同で作成した場合、売主と買い主が連帯して納税義務を負う。また代理人が代理人名義で作成する受領書については本人の名義が表示されていなくても代理人が作成者となる。したがって本人ではなく代理人が印紙税の納税義務を追う。

・納付方法
課税文書に特定の額の印紙を貼り、印鑑や署名で消印すると納付したこととなる。

・納付を怠った場合など
納付を怠った場合、未納付が発覚した時は未納付の印紙税額とその二倍に相当する額の合計額(実質三倍)、未納付を自ら申告した場合1.1倍、消印をしなかった場合は同額の過怠税が徴収される。

・非課税
国屋地方公共団体が作成する文書には印紙税が課せられない。また領収書については営業に関する領収書のみ印紙税が課せられる。したがって給与所得者である個人がマイホームを売却し代金を受け取った際に作成した領収書は印紙税が課せられない。さらに営業に関する領収書でも記載金額が5万円未満であれば印紙税は課せられない。

主な不課税文書

印紙税が課せられる文書は印紙税法で定められている。それ以外の文書が不課税文書になる。具体的には不動産譲渡に関する契約書、地上権や土地貸借権の設定。・譲渡に関する契約書、消費貸借に関する契約書、請負に関する契約書、金銭の受領書など。
手付・権利金の受領書や敷金の預かり証も金銭の受領書として課税文書となる。また仮契約書も契約の成立を証する文章として課税文書となる。さらに文書の写しや契約書について製本と副本を作成するなど課税文書が複数枚作成された場合でも契約の成立を証するものである限り全て課税文書となる。
契約当事者以外の者に提出・交付する文書、例えば監督官庁、融資銀行など当該契約に直接関与しない者に提出する文書については提出先が記載されているものまたは記載文言から契約当事者以外の者に提出することが明らかなものについては課税文書に該当しない。しかし契約に参加するものに交付する文書については課税文書となる。
非課税文書は本来は課税文書であるが国の政策等の理由で印紙税が課せられない文書であるのに対し、不課税文書はそもそも印紙税が課税されない文書であるという違いがある。

課税標準

売買契約書:売買金額
交換契約書:交換金額(双方の価格が記載されている場合は高い方の額、交換差金のみが記載されている場合は差金の額)
贈与契約書:記載金額無し(記載金額の無い契約書とし200円の印紙税が課せられる)
地上権・土地賃借権の設定・譲渡契約書:設定・譲渡の対価たる金額(権利金、礼金、香辛料などの契約に際して相手方に交付し後日返還されることが予定されていない金額。地代や賃料は記載金額ではない)
契約金額の変更を証すべき文書(増額変更):増加額
契約金額の変更を証すべき文書(減額変更):記載金額無し(記載金額の無い契約書とし200円の印紙税が課せられる)
一通の契約書に複数の金額がある場合(同一種類の契約):合計金額(甲土地3000万、乙土地2000万、丙建物5000万で譲渡する旨の契約書の場合、課税額は1億円となる)
一通の契約書に複数の金額がある場合(異なる種類の契約):高い方の金額(土地譲渡契約と建物請負契約を一通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合、金額の高い方が課税額となる)
消費税額等が明らかである場合:消費税額等は記載金額に含まれない。

登録免許税

・納税義務者
登記を受ける者が納税義務を負う。
登記を受ける者が二名以上いる時はこれらの者が連帯して納付義務を負う。

・課税標準・税率
所有権保存登記は不動産価格の0.4%、それが住宅用家屋の軽減税率の特例を受ける場合は0.15%。
所有権移転登記(売買・競売)の場合は不動産価格の2%。それが住宅用家屋の軽減税率の特例を受ける場合は0.3%
所有権移転登記(相続・法人の合併)の場合は不動産価格の0.4%。
所有権移転登記(贈与・遺贈)の場合不動産価格の2%。
抵当権設定登記の場合は債権金額の0.4%。それが住宅用家屋の軽減税率の特例を受ける場合は0.1%。
地上権・賃借権の設定登記の場合は不動産価格の1%。所有権移転の仮登記の場合は不動産価格の1%。
権利変更・抹消登記の場合不動産個数で税率は1000円

住宅家屋の軽減税率の特例

住宅家屋については所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の三つの軽減税率の特例がある。

適用要件は、
自己居住用家屋であること(法人には適用なし、土地には適用なし)
床面積が50平米以上であること
新築・取得後一年以内に登記をすること
所得要件はなく、すでにこの特例を受けたことがあってもこの特例の適用可能

所有権保存登記については新築のみが適用され、所有権移転登記ならびに抵当権設定登記については新築住宅・既存住宅とともに適用可能。既存住宅については木造は築20年以内、鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は25年以内または一定の耐震基準を満たしているということが条件となる。

続いて贈与税。

贈与税

贈与税は個人が個人から財産を贈与した場合、贈与を受けた者に対して課す税金である。贈与税は一年間に贈与された財産の合計額から基礎控除(110万円)をして、その残額に税率(10~55%)を乗じて計算する。ただ20歳以上の者が直系尊属から住宅取得等の資金の贈与を受けた場合、一定額が非課税となる。

直系尊属から住宅取得等の資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度

贈与者:直系尊属
受贈者:1月1日現在で20歳以上の者で贈与を受けた都市の所得金額が2000万円以下であること。
贈与財産の種類:金銭
非課税額:平成30年度中の贈与の場合700万円(省エネルギー性・耐震性を備えた良質な家屋の場合は1200万円)
取得期限:贈与の年の翌年3月15日までにその金額の全額を住宅の新築または取得、増改築などこれらと共にするまたはこれらに先行する敷地取得をするための資金に充当し、同日までに居住の用に供すること、または同日後遅滞なく居住することが確実であること。
床面積:50平米以上240平米以下。
築年数:既存住宅については木造は20年、耐火構造は25年。
用途:床面積の半分以上が自己の居住用であること。
工事費用:増改築の場合は100万円以上であること。
併用適用:暦年課税制度、相続時精算課税制度、住宅取得資金の贈与にかかる相続時精算課税制度の特例

相続時精算課税制度

贈与者:1月1日現在で60歳以上の親・祖父母
受贈者:1月1ぶち現在で20歳以上の推定相続人・孫
贈与財産の種類:制限なし。
特別控除額:2500万円まで複数回にわたり利用可能。
届出:この制度の適用を受けるためには、最初の贈与を受けた都市の翌年2月1日から3月15日までに贈与者が管轄税務署長に届ける必要がある。
併用適用:非課税制度と併用可能。

住宅取得資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例

1月1日現在で20歳以上の者が、自己の居住の用に供する一定の家屋の新築、取得。増改築をするための資金の贈与を受ける場合、60歳未満の親からの贈与であっても、相続時精算課税制度の適用を受けることができる。

最後に不動産鑑定評価基準です。

不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準は不動産鑑定士という資格を持った専門家が適正な不動産鑑定を行う際の拠り所とする基準。個別的な事情により左右されがちな不動産の価格について評価する人によって大きな違いが生じないように一定の基準を用いられる・

不動産の価格を形成する要因

不動産の価格を形成する要因は不動産の効用、相対的希少性、不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいいう。

一般的要因
一般社会における不動産のあり方及び価格の水準に影響を与えるもので、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因にわけられる。

地域的要因
その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。宅地地域、農地地域、林地地域にわけられる。

個別的要因
不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい。土地建物およびその敷地の区分に応じた要因がある。

最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産が最も有効に利用されたときの価格を規準に評価される。

不動産の鑑定評価によって求められる価格の種類

・正常価格
社会一般が通常妥当と認める適正な価格。

・限定価格
隣地を購入して土地を広げるなど特定の人にとっては有益な土地になる場合もある。市場が限定されてしまう場合の価格を限定価格という。

・特定価格
倒産などによりすぐに売却できるよう特段の事情により本来の適正価格とは差異があるものを特定価格という。

・特殊価格
文化財など市場性を有しない不動産についてその利用現況を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。

鑑定評価の手法

・原価法
中古の建物についての価格を求める場合、その建物と同一の材料で新築した場合の費用を求める。そこから価値が減った分を差し引いて価格を求める。

・取引事例比較法
近隣地域または同一需給圏内の類似地域に属する不動産から価格を求める。

・収益還元法
どれくらい収益が得られるかをもとに価格を決める。

地価公示法

地価公示法は一般の人が価格を決める際の目安としてもらうため売り手にも買い手にも頼らない客観的な市場価格を定期的に公示することにしている。

地価公示の手続き

国土交通大臣が土地鑑定委員の任命・公示区域(都市計画区域などの土地取引が相当程度見込まれる地域)の指定をする。都市計画区域外にも定めることができる。
土地鑑定委員会は標準値の選定、正常な価格の判定、公示、送付ができる。
関係市町村長は土地鑑定委員会から送付を受けた書面と図面を市町村の事務所において一般の閲覧に供する。

税に関しては比較的浅い知識で問題なさそうですね。とくに計算問題っぽいのもなさそうだし、適度な感じで覚えておけば大丈夫な感じです。しかし民法とかもうすでに忘れているんですが、かといって今からやり直す時間もあまりなく...。まだやってないところも多いのでとりあえず前に進むしかありません。

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山林

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