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【宅建試験】借地借家法について(古民家暮らしで重要かも)

【宅建試験】借地借家法について(古民家暮らしで重要かも)

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先日までは民法の部分でしたがこれより別の法律について学んでいこうと思います。本日は借地借家法について。
基本的に小屋暮らしや山林暮らしを目指している人は自身で土地を購入するという形の人が多いと思います。そのため借地権とかそういうのは関係ない部分です。
でもリゾート地や古民家暮らしの場合、売地ではなく借地という形のところもあるようですね。そのあたりも踏まえて勉強していきましょう。

借地借家法(土地)

建物は私たちの生活にとって食事や衣類と同様になくてはならないもの。そのため建物を借りる権利や建物を所有する目的で土地を借りる権利は保護されるべき。そこで建物や土地を借りたりする場合は借地借家法という特別なルールを定めている。
例えば民法上の賃貸借契約は最長20年、建物を所有する目的で土地を借りる場合も民法ルールを適用させたら更新の合意なく黙示の更新も無ければ借主は20年で建物を壊して出ていかなければならないこととなる。しかし何千万も払って建物を建てたのにも関わらず20年で出ていかなければならないのは借主がかわいそう。そこで借地借家法では特別なルールを定めている。
借地借家法の一定の規定に反する特約で借主に不利な特約は無効になる。なお、ある事項について民法と借地借家法の両方に規定があるときは借地借家法が優先的に適用され、民法の規定は適用されない。しかし借地借家法に規定がない場合は民法が適用される。

借地権とは

建物を所有を目的とする地上権または賃借権を借地権という。これは借地借家法が適用される。したがって青空駐車場や資材置き場など建物所有を目的としない場合は借地借家法は適用されない。また一時利用目的で借地権を設定した場合、借地借家法の一部規定は適用されない。なお、貸す側を借地権設定者、借りる側を借地権者という。

借地権の存続期間

借地権の存続期間は最短で30年。これより短い期間を定めた特約は無効。強制的に30年となる。また当事者が存続期間を定めなかった場合も30年となる。したがって期間の定めのない借地契約はない。なお、最長期間に制限はない。

最短が30年ということですからね。今から借りたらじいさんばぁさんです。そんな年になって追い出されるっていうのは辛いもんですが、下手な土地買って負債を抱えるよりもこっちの方が良いのかもしれませんね。

借地契約の更新(法定更新)

借地権の存続期間が満了する際に、借地権者が契約の更新を請求した時、または借地権の存続期間が満了したのにもかかわらず借地権者が土地の使用を継続するときは建物が存在する場合に限り従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされる。
借地権者の更新請求や継続利用に対して、借地権設定者が遅滞なく正当事由のある異議を述べた時は法定更新は認められない。この正当理由は当事者が土地を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、立ち退き料の申し出などを総合的に考慮して判断される。したがって立退料さえ払えば借地権設定者は更新を拒絶できるという特約は無効となる。
なお、借地契約は当事者の行為で更新できる。この場合は必ずしも建物が存在している必要は無い。
なお、更新後の存続期間は最初の更新は20年、二回目以降の更新は最短10年となる。当事者がこれよりも短い期間を設定した場合は無効となり、強制的に20年、10年となる。

借地権者の建物買取請求権

借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合、本来借地権者は建物を取り壊して更地にして返さなければならない。しかしまだ使える建物を壊すのはもったいない。そこで借地権者は土地を明け渡す際に借地権設定者に対して建物を時価で買い取るよう請求できるとされている。
借地権者は建物の買い取り代金を受け取るまで建物の明け渡しを拒むことができる、つまり買い取り代金の支払いと建物の明け渡しは同時履行となる。しかし建物を明け渡すまでは土地を使用していることになるため、地代相当額については借地権設定者に支払う必要がある。

借地上の建物の滅失と借地権

・当初の契約期間中の滅失
当初の契約期間中に借地上の建物が滅失し、借地権者が存続期間を超えて存続する建物を再築した場合、再築について借地権設定者の承諾があるときは借地権は承諾があった日からまたは再築された日のいずれか早い日から20年間存続する。ただし、存続期間がこれよりも長い時、または当事者がこれよりも長い期間を定めた時はその期間となる。なお、借地権者が再築の通知をした後二カ月以内に借地権設定者が異議を述べなかった時は再築の承諾があったものとみなされる。
これに対して再築について借地権設定者の承諾がない時は崔郁はできるが再築をしても期間は延長されない。したがって契約期間が満了すれば、更新の問題となる。

・更新後の滅失
更新後に借地上の建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得て存続期間を超えて存続する建物を再築した場合、「当初の契約期間中の滅失」と同様となる。
これに対し借地権が借地権設定者の承諾絵追えずに存続期間を超えて存続する建物を再築した場合は、借地権設定者は地上権の消滅請求または土地賃貸借契約書の解約の申入れができる。しかし更新後において再築がやむを得ない事情があるにもかかわらず借地権設定者が承諾しないときは、借地権者は裁判所に申し出て、借地権設定者の代わりに許可がもらえる。なお、更新後に借地上の建物が滅失した場合は、借地権者も地上権の放棄または土地の賃貸借契約の解約申入れができる。

借地権の対抗力

・借地上の建物登記による対抗力
AがBに貸している土地を第三者Cに売却したとする。この場合、BはCに対して借地権を主張できるか。民法上はBが地上権の登記または借地権の登記をしていればCに対して主張できる。しかし賃貸人は登記に協力する義務がないため借地権の種類が地上権ではなく賃借権の場合は実際上第三者に対抗する手段がないこととなる。
そこで借地権者を保護するため、借地借家法は借地権者が借地上の建物について自己名義の登記をしていれば第三者に借地権を主張できるとした。なお、この登記は所有権保存登記でも表示に関する登記でも構わないが、長男名義の登記では借地権は主張できない。

・借地上の建物が滅失した場合の啓示による対抗力
借地上の建物を登記した後、この建物が滅失した場合、投機の対象となる建物が存在しなくなった以上、その登記は無効となり借地権の対抗力が失われてしまう。そうするとこの間に借地権設定者が第三者に土地を売却すると借地権を主張できなくなる。そこで借地権者が建物を新たに増築する旨など一定事項を土地の見やすい場所に掲示した時は滅失から二年に限り借地権の抵抗力が持続するとされている。これは暫定的な抵抗手段であり、二年以内に建物を再築して自己名義の登記をおこなわなければ抵抗力はなくなる.

借地権(建物所有目的の土地貸借権に限る)の譲渡・転借

たとえばBがAから借りた土地の上に所有する建物をCに譲渡したとする。建物はBの所有だから自由に譲渡できる。しかし借地上の建物を譲り受けたCは、この土地上に建物を所有するためには借地権が必要。そこで借地上の建物を上棟する場合は借地権も譲渡する必要がある。借地権が地上権の場合、借地権者が借地権の譲渡やその土地の貸借をするには借地権設定者の承諾は不要。しかし借地権が賃借権の場合は承諾が必要となる。したがって借地権が建物所有を目的とする場合、Aの承諾がなければBは借地上の建物をCに譲渡できない。そこで借地借家法では借地上の建物を譲渡可能とするため三つの救済処置を設けている。

・借地上の建物を譲渡する場合
借地権者が借地上の建物を譲渡する場合、土地貸借権を譲渡または転借しても借地権設定者に不利となる恐れがないにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは裁判所に借地権設定者の承認に代わる許可の申し出ができる。

・借地上の建物が競売された場合
第三者が借地上の建物を競売により取得した場合、その第三者が土地貸借権の譲渡または転売を受けても借地権設定者に不利になる恐れがないのにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは競落人である第三者は承諾に代わる許可を裁判所に求めることができる。この申し立ては建物の代金を支払ったあと二カ月以内に行う必要がある。

・建物取得者の建物買取請求権
第三者が売買や競売により取得した場合において、借地権設定者が土地貸借権の譲渡または転借を承認しないときは、第三者は借地権設定者に対して建物の買取を請求できる。

借地条件の変更等

建物の種類、構造、規模または用途を制限する借地条件がある場合でも、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他事情の変更によりその借地条件が相当でなくなり、当事者間の協議が調わないときは裁判所は当事者の申し立てにより借地条件を変更できる。

地代増減請求権

・地代が経済変動等により不相応となった時は当事者は将来に向けて地代額の増減を請求できる。ただし一定期間地代を増減しない旨の特約があるときは、その期間は増減請求できない。
・一定期間地代を減額しない旨の特約は借地権者に不利な特約のため無効。
・当事者間で協議が調わないとき、増額の場合は借地権者は増額を正当とする裁判が確定するまで自ら相当と認める額を支払えばよい。しかし裁判が確定して不足額があるときは不足額に年一割の支払期後の利息をつけて支払う必要がある。減額については借地権設定者は減額を相当とする裁判が確定するまで自ら政党だと認める額を請求できる。ただし裁判が確定し超過額がある場合は年一割の受領時から利息をつけて返還しなければならない。

定期借地権等

ひとたび借地契約を締結すると法定更新の制度があるため借地権設定者はなかなか土地を返してもらえない。そのため貸したくても貸せない人がいる。そこで借地による多様な土地利用を可能とするため法定更新がなく契約期間の満了により必ず借地契約が終了する借地権を定めている。

・一般定期借地権
存続期間を50年以上として借地権を設定する場合、更新がなく建物の再築による期間延長がなく、期間満了時の建物買取請求権を認めないという特約を定めることができる。この特約は書面でしなければならない。

・事業用定期借地権
事業用定期借地権とは事業用建物の所有を目的とする、存続期間が10年以上50年未満の借地権をいう。この場合、更新がなく建物の再築による期間延長がなく期間満了時の建物買取請求が認められない借地権を設定することができる。この事業用借地権は公正証書によってしなければならない。ただし社宅として利用するなど「住居用の建物」を所有する目的で事業用借地権を設定することはできません。

・建物譲渡特約付き借地権
建物譲渡特約付き借地権とは借地権設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者に譲渡することを特約し、その譲渡によって借地権を消滅させることをする借地権をいう。この特約は書面で定める必要は無い。また建物の譲渡により借地権が消滅した場合でも借地権者が建物の使用継続を請求すれば、その建物について借地権設定者との間に期間の定めのない賃貸借が設定されたものとみなされる。つまり借地権者はこれまでは借地上の建物を自分のものとして使用してきたが、使用継続の請求をすると、その建物を賃借人として使用し続けることができる。
また建物譲渡特約付きの借地上の建物の賃借人が建物使用継続を請求する場合も、その建物について建物の賃借人と借地権設定者との間に期間の定めのない賃貸借が設定されたものとみなされる。

借家とは

建物の賃貸借には原則として借地借家法が適用される。建物の種類に限定はなく居住用の建物だけでなく、店舗、事務所、倉庫などの賃貸借にも適用がある。ただし選挙期間中だけの選挙事務所を貸借するような一時利用のために貸借することが明らかな場合借地借家法が適用されず民法の賃貸借の規定が適用される。

借家権の存続期間

民法の賃貸借契約の最長期間は20年で最短期間については制限がない。これに対し建物賃貸借契約には借地借家法が適用され最長期間・最短期間ともに制限がない。ただし期間を一年未満とする借家契約は定期建物賃貸借契約を除き期間の定めのないものとみなされる。

期間の定めのある借家契約の更新

期間の定めのある借家契約では期間満了の一年前から六カ月前までの間に賃貸人、賃借人ともに相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ従前の契約と同一条件で自動更新される。ただし、更新後は期間の定めのない建物賃貸借契約となる。
賃貸人から更新拒絶の通知をするときは正当な理由が必要。賃貸人からの更新拒絶をしづらくして賃借人の権利を守るため。
なお、期間の定めのある建物賃貸借の場合、当事者の合意がある場合を除き、中途解約できる旨の特約がない限り存続期間中は賃貸人からも賃借人からも中途解約できない。
この正当な理由とは当事者が建物を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、現状、立ち退き料の申し出などを総合的に考慮して判断される。したがって立退料を払えば更新を拒絶できるという特約は無効。
賃貸人が正当な理由のある更新拒絶の通知をしても、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を申し述べない場合は従前の契約と同一条件で自動更新される。
転借人の建物の使用継続は、賃借人の建物の使用継続とみなされるから期間満了後も転借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合も従前の契約と同一条件で自動更新される。

期間の定めのない借家契約の解約

期間の定めのない建物賃貸借契約では解約の申入れにより契約が終了する。解約申入れはいつでもどちらからでも可能だ。賃借人からの解約申入れには正当な事由は不要であり、解約申入れの日から三カ月経過後に契約は終了する。これに対し賃貸人から解約申入れをするには正当事由が必要であり、解約申入れの日から六カ月経過後に契約は終了する。

しかし貸借人の正当な事由のある解約申入れによる契約終了後も賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは更新したものとみなされる。

借家権の対抗力

たとえばAがBに貸している建物を第三者Cに売却したとする。この場合BはCに対して借家権を主張できるか。
民法上は賃借人Bが貸借権の登記をしていれば第三者Cに対し賃借権を主張できる。しかし貸借人には賃借権の登記に協力する義務がないため事実上対抗する手段がない。そこで建物賃貸人を保護するため、借地借家法では賃借人が建物の引渡を受けていれば第三者に借家権を主張できるとした。

恐らくこの部分ってよくドラマに出てくるやつですよね。競売で購入した家には先住者が住んでいたってやつです。登記とかが不要なのでこんなことができるのでしょう。競売だと現地の状況とか見えづらいですからね。それで登記もされていない。ふたを開けてみたら見知らぬ人が住んでいた。山林や原野などではそんなことはなさそうですが、競売の時は現地をしっかりと見るべきですね。

借家権の譲渡・転貸

建物賃借権の譲渡または転借には民法が適用され、貸借人の承諾が必要。
借家権の譲渡転貸の場合、借地権の譲渡転貸と異なり、賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可制度はありません。

転借人の保護

・期間満了・解約申入れによる終了
賃貸借契約が期間満了または解約の申入れにより終了するときは賃貸人は転借人に対して賃貸借が終了する旨の通知をし、通知後六カ月経過後に転貸借は終了する。

・賃借人の債務不履行を理由とする解除による終了
貸借人の債務不履行を理由に賃貸人が賃貸借契約を解除した時は転貸借契約は賃貸人が転借人に対して建物の返還を請求した時に終了する。この場合賃借人に代わって転借人が賃料を支払う機会を与える必要はありません。

・合意解除
賃貸借契約が合意解除されても転貸借契約は終了しない。これを認めると賃貸借人の勝手な都合で転貸人を追い出すことができるため。

借地上の建物の賃借人の保護

例)BがAから土地を貸借した後建物を建て、その建物をCに貸借した。その後、AB間の借地契約の存続期間が満了した場合、Cは直ちに建物を撤去して土地を明け渡さなければならないのか。

建物の賃借人CはAB間の借地契約の内容について知っているとは限らない。そこで裁判所は借地上の建物賃借人、CがAB間の借地契約の満了をその一年前までに知らなかった場合に限り、Cの請求によりCがこれを知った日から一年を超えない範囲で土地の明け渡しについて相当の期限を許与できる。

造作買取請求権

借家契約が期間満了または解約申入れにより終了した場合、賃借人は賃貸人の同意を得て建物に取り付けた畳、建具などの造作を時価で買い取るよう賃貸人に請求できる。これを造作買取請求権という。転借人の賃貸人に対する造作買取請求権も認められている。なお、造作買取請求権を認めない特約は有効。

同居人の保護

居住用建物の賃借人が相続がいない状態で死亡した場合、同居していた事実上の配偶者または事実上の養親子関係にあった者は賃借人の権利義務を継承する。ただし、同居者が承継を望まない場合は賃借人の死亡を知った時から一カ月以内に継承しない旨の通知をして借家権を放棄することができる。

これって同性婚などの場合はどのように解釈するんでしょうかね。内縁関係とは言えないし、親子関係でもない。同性婚が認められていないということは同性同士の配偶者という考えもないわけで「事実上の配偶者」という考えにもならないですよね。そうなるとやっぱりセクシャルマイノリティは迫害されているってことなんでしょうね。

借賃増減請求権

一定期間借賃を増減しない旨の特約は借主に有利な特約なので有効だが、減額しない旨の特約は無効。なお、定期建物賃貸借では借賃改定特約があるときは減額しない旨の特約も有効。裁判が確定すると増減額請求の時点にさかのぼり、増減額の効果が生じる。

定期建物賃貸借等

・定期建物賃貸借
通常の建物賃貸借は正当事由がなければ賃借人に立ち退いてもらえず、また正当事由はなかなか認められない。また法定更新があるため一度貸してしまうと返してもらえないことが多い。例えば転勤期間だけマイホームを貸したいとしても貸すことをためらってしまう。このような状態は望ましくないので、更新がなく正当事由の有無と関係なく期間が満了すれば建物の明け渡しを請求できる契約が定期建物賃貸借というものです。定期建物賃貸借とはあらかじめ合意した契約期間が満了した場合、更新泣く契約が終了する。
定期建物賃貸借では最長期間・最短期間ともに制限はなく、一年未満の定めをした場合でもその期間が有効となる。
定期建物賃貸借は書面によってしなければならない。また賃貸人はその賃貸借は更新がなく期間満了により終了する旨を賃借人に対し契約書面と別個独立の書面を交付して説明しなければならない。
期間が一年以上の定期建物賃貸借において賃貸人は期間満了の一年前から六カ月前までの間に契約が終了する旨の通知をしなければならない。

・取り壊し予定の建物の賃貸借
法令や契約によって一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合には建物を取り壊すときに借家契約が終了する旨の特約を定めることができる。この特約は取り壊し事由を記載した書面によってしなければならない。

当方は土地を買ったわけですので、この借地借家法とかはそこまでお世話になることはありません。

でも田舎暮らしや古民家暮らしの場合、借地や借家ということがあります。リフォームしたと思ったら追い出されてしまったというようなことも中にはあるようです。恐らくそのようなトラブルに発展するのは「定期借家」という形で契約をしているのでしょう。貸す側も一度貸したら20年間戻ってこなくなるわけですのでそりゃ渋ります。当方なんて明日がどうなっているのかすらわからないのにそんな先のお話をされても困ります。そのため定期借家で貸す人も増えているみたいですね。トラブル回避のためにも借りる前にこのあたりの法律は身につけていた方がよさそうです。

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