【宅建試験】農地法・土地区画整理法について覚える

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【宅建試験】農地法・土地区画整理法について覚える

【宅建試験】農地法・土地区画整理法について覚える

［更新日］2023/02/18

本日は農地法と土地区画整理法について学んでいきます。土地区画整理法については私とは一切関係のない部分ですのでさらっと終わりにしますが、農地法は少し関係の有る部分です。
私は山林を購入するとき、農地付きの物件なども見ておりました。

農地付きの物件って結構あるんです。しかしそれを購入する際はこの農地法が足枷となっています。
この農地法については今度詳しく話していきたいと思いますが、利権というか芳ばしい感じがするようなところがひしひしと感じられます。
とりあえずは以下の農地法の部分を見てください。

農地法

農地法は耕作者の地位を安定させ、国内の農業生産を増大させることによって国民に対する食糧の安定供給を過去補することを目的としている。そこで耕作者の確保を図るため農地法第三条で農地の売買等を規制し、優良な農地を確保するため農地法四条と五条で農地以外の土地にすることを規制している。

農地とは

農地とは耕作の目的で供される土地をいう。農地かどうかは農地として似ようしているという現状で判断し、登記簿上の地目は関係ない。また一時的に休耕していても、農地としていつでも耕作できる土地は現実に耕作が行われていなくても農地にあたる。しかし家庭菜園として利用している土地は農地に当たらない。

採草牧草地とは

採草牧草地とは農地以外の土地で主に家畜用の牧草を採ったり家畜の放牧したりするために利用される土地をいう。

三条の許可

農地を営む人が農地を買い取りをそのまま耕作を引き継ぐ場合のように、耕作をする目的で農地を撃ったり貸したりする場合、原則として農地法三条の許可を受けなければならない。なお、抵当権の設定をしても使う人が分からないため許可は不要。ただし抵当権が実行され競売するときは使用者が変更するため許可が必要となる。売買の予約をしても予約完結権を行使するまでは売買契約の効力は発生しておらず、使用者が変わらないので許可は不要。ただし予約完結権の行使の段階では使う人が変わるため許可が必要。贈与したり使用貸借する場合も使う人が変わるため許可が必要となる。

四条の許可

自己所有の農地を造成して自己の住宅用地とする場合のように、農地を農地以外に転用する場合、原則として農地法四条の許可を受けなければならない。一時的に農地を転用する場合、その後のうちに復元する予定があっても四条の許可が必要となります。なお、採草放牧地を採草放牧地以外のものに転用する場合、四条の許可は不要。

五条の許可

宅地の分譲のため開発業者が農家から農地を買い取り、宅地造成する場合のように、農地を農地以外のものに転用する目的で売買する場合、原則として農地法五条の許可を受けなければならない。採草放牧地についても転用する目的であれば農地法五条の許可が必要。

農地・採草放牧地の賃貸借

契約締結方法は書面により行われなければならない。
存続期間は最長50年。最短の制限なし。
契約の終了要件は契約満了の一年前から六カ月前までの間に更新をしない旨の通知がなければ従前と同一条件で更新したものとみなされる。
賃貸借の解除。解約申入れ、合意による解約、更新しない旨の通知には原則都道府県知事の許可が必要。
農地の賃貸借の対抗力は登記または引っ越しとする。賃料増減額の変更は将来に向かって増減額請求可能である。

土地区画整理法

古くから人々が住んでいる都市の中には建物が密集して建てられており道路が狭く曲がっていたり、土地も建物の敷地に向かないような不整形なつくりをしているところもある。そこで道路や公園などの公共施設を整備し、建物の敷地を整えるなど街並みを再生する事業を土地区画整理事業という。土地区画整理事業は都市計画区域内でのみおこなうことができ、土地区画整理事業を行う場所を施行地域という。

土地区画整理事業の方法

土地区画整理事業は減歩と換地という方法によって行われる。
減歩とは宅地の一部を土地の所有者から一定の割合で少しずつ無償で提供してもらうことをいう。そしてこの提供された宅地を集めて道路や公園などの公共施設の用地にあてたり、これを売却して土地区画整理事業の施行費用を捻出したりする。
換地とは施行前の宅地に代えて、施行後の宅地を交付することをいう。
このように土地区画整理事業は減歩と換地という方法によって行われるため土地の収用という方法は用いられない。したがって土地収用法の適用は受けない。

施行者

地方公共団体、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社は土地区画整理事業を行うことができる。公的機関の施行の場合、施行規程と事業計画を定める。
個人施行の場合、規準・規約と事業計画を定め、その施行について都道府県知事の許可を受けなければならない。都道府県知事の許可を申請しようとする個人施行者は施行地区となる区域内の宅地について、施行者以外の権利者がある場合は申請前に事業計画についてそれらの者の同意を得ることが必要。
区画整理会社は規準と事業計画を定め、その施行について都道府県知事の許可を受けなければならない。
土地区画整理組合はその事業に必要な経費に充てるため、参加組合員以外の組合員から賦課金などの金銭を徴収することができる。この金銭は事業の経費に充てるものなので、確実に徴収する必要がある。そこで組合員が組合に対して明らかな債権を持っている場合であっても、その債権との相殺を主張して賦課金などの金銭をのがれることはできない。

建築行為等の規制

土地区画整理事業の施行地域内では土地区画整理事業が行われている間は事業の障害とならないように建築行為等を制限する必要がある。そのため土地の形質の変更、建築物・工作物の新築等、5tを超える移動の容易ではない物件の設置・堆積を行おうとする者は国土交通大臣が施行する土地区画整理事業の場合は国土交通大臣の許可、そのほかの者が施行する場合は都道府県知事の許可を受けなければならない。

換地計画

土地区画整理事業は減歩と換地という方法で行われるが、何の方針もなくむやみに行われるわけではない。最終的にどのような街並みにするのかという具体的なプランに沿って行われる必要がある。そこで土地区画整理事業の施行者は換地計画を定めなければならない。換地計画には換地設計、清算金、保留地などを定めることとされている。

仮換地

土地区画整理事業の工事をしようとするときは、その工事を行おうとする土地に人が住んでいると工事はできないため、とりあえず別の場所に住んでもらわなければならない。この仮住まいをする土地を仮換地という。つまり仮換地とは換地処分の公告がある日まで、仮に使用収益を出来る土地という。

・仮換地の設定
仮換地は換地処分の公告がある日まで仮に使用できる土地だから従前の宅地に借地権などの使用・収益権が存するときは仮換地にそれらの権利の目的となる部分を定めなければならない。しかし抵当権には使用収益権が無いので従前の宅地に存した抵当権は仮換地に移動せず、換地処分のある日まではなお従前の宅地に残る。

・仮換地設定の効果
例えば施行地区内のA所有の甲地で工事が始まるため施行地区内のB所有の乙土地が仮換地として設定されたとする。
この場合、Aは通知された仮換地指定の効力発生日から従前の宅地である甲土地を使用できなくなる代わりに、仮換地である乙土地を使用できるようになる。ただし仮換地にも建築行為等の制限があるので、建築物を建築等する場合、都道府県知事等の許可が必要となる。
また仮換地として指定された乙土地については仮換地指定の効力発生日からAが使用することになるため乙土地に所有者Bは乙土地を使えなくなる。
しかしAは従前の宅地である甲土地の所有権を失うわけではなく、Bも仮換地となった乙土地の所有権を失うわけではない。したがってAもBも自己の所有地について売却したり抵当権を設定したり登記をすることができる。なお、Aから甲土地を購入した者は、従前の宅地である甲土地は使用できず、甲土地のための仮換地である乙土地を使用することとなる。
このように仮換地の指定とは土地の所有権はそのままにしておき、土地を使用、収益する権利だけを従前の宅地から仮換地に移動させるものである。

・使用・収益の停止
施行者は換地処分を行うまで、土地の区画形質の変更または公共施設の新設・変更の工事のため必要がある場合、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合は、換地計画において換地を定めないこととされた宅地の所有者に対して期日を決め、その者の使用・収益を停止させることができる。本来、換地処分が成されるまでは自分の土地なのでほかの従前の宅地のための仮換地に指定されない限り、原則として使用できるはず。しかし上記のような目的のため、使用収益を例外的に使用できるとしたものがある。換地を定めないこととされた所有者は最終的に換地処分がされると立ち退くこととなる。

換地処分

・換地処分とは
土地区画整理事業の工事が完了すると施行者は土地区画整理事業の総仕上げをして換地処分を行う。換地処分は施行者が関係権利者に換地計画で定められた関係事項を通知することによって行う。
施行者は換地処分をしたときは遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。そして都道府県知事はこの届出があった場合は換地処分があった旨を公告しなければならないこととなっている。

・換地処分の効果
換地計画において定められた換地は換地処分の公告の日の翌日から従前の宅地とみなされる。つまり従前の宅地に存在した所有権、借地権、ていとうけんなどの件例が広告の日の翌日に換地に移る。
従前の宅地に存した地役権は換地に移動せず、公告に補の翌日以後も、なお従前の宅地の上に残る。例えば施行地区内に送電線が通っていて、従前の宅地に電力会社の地役権が設定されイェイる場合、同じように地役権が残るということになる。ただし土地区画整理事業により施行する利益の無くなった地役権は換地処分の公告にのあった日の終了時に消滅する。また換地計画で定められた保留地は換地処分の公告の日の翌日に施行者が取得する。
土地区画整理事業による新たに設置された道路などの公共施設は原則として換地処分の公告の日の翌日からその公共施設にある市町村が管理する。ただし鉄道の土地は鉄道会社が管理するように管理する者について、法律、規準、規約。定款。施行規程に別段の定めがあるときはその者が管理する。
土地区画整理事業により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分の公告の翌日に原則としてその公共施設を管理すべき者に帰属する。

・換地処分の変動と登記
施行者は換地処分の公告があった場合、直ちにその旨を管轄登記所に通知しなければならない。施行者は土地区画整理事業の施行により施行地域内の土地・建物について変動があった時は遅滞なく変動のかかる登記を申請しなければならない。この変動が登記されるまでは原則施行地区内の土地・建物について；ほかの登記はできない。ただし登記の申請人が確定日付のある書類により、公告前に登記原因が生じたことを証明した場合はその限りではない。

要は農地って誰でも買えるものではないってことです。また買うのは理解できますが、借りるのすら難しいわけです。しかもその農地を転用することもできない。農業やりたい―って思っても、農地を借りれない、借りるのに許可が必要な載って職業選択の事由に反していないのでしょうか。公共の福祉とかも重要ですが、好きに農家をさせてほしいものです。まぁ農家にはなるつもりないのですが。