10万円以下で買える！？山林を低価格で入手する方法

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10万円以下で買える！？山林を低価格で入手する方法

10万円以下で買える！？山林を低価格で入手する方法

［更新日］2024/01/01

山林不動産は適正価格というのがありません。言い値です。実際に同じ地域でも値段のばらつきがあります。市場が安定しないからこのようなことが起きるのでしょう。今回は山林を購入する際の値引きについてお話ししようと思います。

値引き交渉をして損はない。損が無いなら言ってみればいいじゃない。ダメでも損しないわけだし。

大阪の人は値引きが上手いと言われますが、上手いのではなく日常的にしているだけでしょう。
東京の人は「どうせやすくならないでしょ」と勝手に決めつけてしまっています。ただ値引きして損はしないわけですからすればよいのです。とくに山林は値段が言い値です。

100万円のものが10万円になるなんていうミラクルもあります。

その一言が90万円の価値があるわけです。私も山林購入時に値引き交渉をしました。ただ勢いで「まけてー！」というよりもある程度計画的に行ったほうがよさそうです。

不動産屋を利用する場合、殆どが仲介です。仲介というのは山林所有者が不動産屋に取引を仲介させるというものです。

不動産屋からしてみれば山林を売りたい人も買いたい人もお客様ということです。
売りたい人は不動産屋に広告料などを支払い販売を仲介してもらう、それを見た購入希望者が問い合わせるという形ですが、あくどい不動産屋であれば広告料だけせしめといて何もしないなんてところもあるのでしょう。何もしなくても定期収入が見込めるんだからわざわざ無理して売り手を探す必要も無いのです。一応そうならないように法整備はされているようですが、実際のところどうなんでしょうかね。

話がずれてしまいましたが、売り手と買い手の間に不動産屋が入るのが仲介、または媒介という形です。仲介をするということは売買契約が成立した時にその不動産屋は利益がでます。仲介手数料ってやつですね。ここが一般的な商品の値引きとは違うため計画的に行ったほうがよいのです。

この仲介手数料というのは法律で上限が決まっています。
まず仲介ですのでその手数料は売り手からと買い手の両方からもらえます。買い手を見つけてくれてありがとうという料金、売り手を見つけてくれてありがとうという料金。このように双方からもらえるわけですが、その金額は土地の値段で上限が決まっているのです。

売買の場合の仲介手数料は土地の値段が200万円以下の場合、販売価格の5.4％以内の額、200万円以上400万円未満の場合は4.32％以内の額、400万円以上の場合は3.24％以内の額を上限として定めています。中途半端なパーセンテージですがこれは消費税分を含めてあるためです。

例えば1000万円の土地売買があった場合、1000万円の中の200万円までが108000円、200～400万円の分が86400円、400～1000万円の分が194400円を足した金額、つまり388800円が仲介手数料となり、それを双方からもらえるわけですから不動産屋の儲けは777600円になるわけです。
これが500万円の土地売買だった場合は500万円の中の200万円までが108000円、200～400万円の分が86400円、400～500万円の分が32400円で計226800円となり不動産屋の儲けは453600円になるわけです。
このように土地の値段によって不動産屋の儲けも変動するわけです。

1000万円で提示されていた土地を値引き交渉して500万円にした場合、不動産屋の儲けは324000円目減りしてしまうわけです。

仲介業者からしてみれば売っている土地は自分のものではありません。売れなかったとしても売り手との関係は悪くなりますが自分の腹が痛むことはないのです。値引きをすれば儲けも減る。売れなくても損はない。一般の商品であれば在庫を捌きたい、売れないと負債になるということから値引きに応じやすくなりますが、あくまでも仲介をしているだけであり値引きをすれば儲けも減るのであまり良い顔はしません。でも儲けが変わらなければ不動産屋も値引きに応じやすくなるのではないでしょうか。

上記の例で見る1000万円の土地。500万円まで値引きができれば500万円分支払いを少なくできます。しかし不動産屋は324000円目減りするためそんな値引きには応じません。ただその金額分を支払うといった場合どうでしょうか。不動産屋は1000万円で売っても500万円で売っても儲けは変わりません。要は売買が成立するだけでよいのです。このように不動産屋の儲けを減らす形にならないのであれば値引き交渉もしやすくなるでしょう。

両手取引でこのような形式を取る場合、その不動産屋は利益相反行為にあたる可能性が高いです。
実際にその提案をしたとしても目減りした分は「仲介手数料」という名目では無く違う名目で支払うことになるでしょう。これらの行動が明るみとなれば不動産屋も営業停止にされる恐れがあるでしょう。

しかしこのような取引はよく行われているようです。

売り手からしてみれば納得できない部分がありますが、それであれば値引きに応じなければよいだけです。値引きがしやすいということはインターネット上にかかれている土地の値段というのはあらかじめ高めに設定されているのです。実際に買い手がつかないと「値下げしました！」という感じで山林の価格が下がっていることがあります。しかもその値下がり率は50％オフといった普通ではあり得ない金額になっていることもあります。そもそも山林なんて買う人が少ないです。買い手は貴重です。売り手が言い値で山林を出しているのであればこちらも言い値で交渉すればよいのです。

思い切って自分の買いたい値段を言えばよいだけです。私も「この金額だったら今この場で購入する」という形で提案したところ、その場で売買契約が決まりました。多少強気に言ってみて、購入する意志を伝えれば案外安い金額で購入できるものです。何度も言いますが宅地とは違い山林は利用価値がありません。売り手も持て余しているような状態です。足元を見る...ではなく適正な値段を提示すれば案外受け入れてくれるものです。そのためには仲介不動産屋をちゃんと動かせる状況を作っておかなければなりませんので上記のような「取引」が必要になるわけです。

値引き交渉をして損はない。損が無いなら言ってみればいいじゃない。ダメでも損しないわけだし。

そのため大きな土地を10万円で買うことも可能というわけです。とくに山林は利用価値が低いです。近年ソーラー発電などで利用価値が高まっている土地もありますが、ソーラー発電の場合は日当たりがよいというのが条件。そのため全てがソーラー発電用地に出来るわけではありません。中には相続したものの何の役にもたたない不良資産となっている方も多くいるのでしょう。売りたいという次元ではなくお金を払っても手放したいって人もいるんだと思います。
そのような人を探すのは難しいですが、10万円以下でも売れるならば売りたいって人は結構いると思います。不動産屋を介すとしても記したような形で値段交渉をすれば見つけられる可能性は高まります。

低価格で山林を探すのであればこんな感じでしょうかね。