山林探しをする上での注意点

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山林探しをする上での注意点

山林探しをする上での注意点

［更新日］2024/01/01

山林を所有するといろんな夢が広がります。
あんなことしたり、こんなことしたり...。畑を作って農業をしよう！ツリーハウスを作って秘密基地を作ろう。などなど。やりたいことは人それぞれです。私はとくに何か具体的にやりたいことがあるわけではないのですが、先々「これしたい！」となるかもしれません。山林はいろんな可能性を秘めておりますが、それを阻害するものがあります。それは法律というものです。人間は自由です。しかしその自由さのあまり他人に被害を加えてしまうことがあります。そうならないために一定の規制を敷こうと考えられたのが法律でそれは山林生活にも影響を及ぼします。

山林を探している人であれば「都市計画」や「がけ条例」、「保安林」というような言葉をよく目にするでしょう。これらは規制の一つで購入する際に注意しておかなければなりません。しらずに購入してしまい、何もできないということにならないために少しおさらいしてみましょう。

まずは都市計画についてですが、都市計画区域とは都市計画法などの法律により定められた地域です。土地にはいろいろな役割があります。例えば駅前であればお店が多いほうがよいでしょう。その方が便利になります。反対に住宅街にお店や飲み屋があれば夜うるさくなるため不適切でしょう。人が住むためだからといってマンションを乱立させれば農地などが減少してしまいます。人口が増えればそれに伴う整備も必要となります。このように皆が身勝手に土地を利用すれば誰かの権利を侵害する恐れがあるのです。そのためそれらを調整するために都市計画という形で一定の規制を設けております。都市計画では「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」という形で分けられます。

市街化区域とは読んで字のごとく市街化したもしくは近々市街となる区域ということです。駅前などの繁華街がそれらにあたるのでしょう。基本的に山林は町から離れていますので恐らくこれの規制は受けないでしょう。恐らく山林で一番多いのが「市街化調整区域」と「非線引き区域」です。市街化調整区域は市街化しないように調整する区域ということです。極端に言ってしまえば人が住まないようにする地域という感じでこの規制の目的は農地保護のようです。農地が減れば食糧自給率が下がってしまいます。そのため無闇な開発ができないように調整区域を設けているみたいです。これに指定されている地域では勝手に開発ができないため何かするにしても国の許可が必要となります。小屋を建てるにしてもある程度の大きさであれば許可が必要です。許可が下りなければ建築、山林の整備もできないというわけです。非線引き区域とは正式名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」というもので市街化区域でも調整区域でもない地域ということです。都市計画区域に指定されている地域は必ず区分けしなければならないそうです。線引きというのは恐らく地図に線を引くことなのでしょう。昔、風俗営業可能もしくは警察が黙認していた地域を赤い線で囲っていたそうです。その名残から風俗店が集まる地域を「赤線地帯」と呼ばれています。非線引きとは線が引かれていない地域、つまり前出の二つとは違い規制が緩いということです。ただ将来市街化調整地域に変わることもあるでしょう。つまりビクビクしながら山林を所有する形となります。あと、都市計画区域内の場合接道義務というのがあります。とくに山林は元々人が住んでいたわけでは無いので道路に面していないようなところもあります。都市計画区域内で接道していないような場所は建物を建てることができません。そのほか都市計画区域に指定されている場所はさらに細かい「用途地域」というものがあります。ただこれらを話すと長くなります。区域外であればこれらのことで悩まなくて済みますので、山林を選ぶのであれば区域外で探すことをお勧めします。

続いてがけ条例です。がけは大雨や地震などで崩れる恐れがあります。そのような場所で建物を建てるのであれば被害が少なくなるようにしましょうというものです。条例なので地域により違いがあるのかと思います。とくに山林は傾斜地があるものが多いです。がけ条例だけでなく土地の造作における盛り土、切土なども注意して行わなければなりません。自分の土地だからといってなんでもできるというわけでは無いのです。

保安林というのは保つべき森ということなのでしょう。水源は山林が作り出しています。木々がなくなれば水源の確保ができなくなります。また気を切り崩すと土地が弱くなり山崩れを起こすこともあるでしょう。そうならないために保安林という形で規制しております。山林の半分くらいが保安林のようです。そのため目にすることも多いでしょう。またかなり安い金額で取引されています。その理由は「何もできないから」です。木を切ることすら許可が必要、もちろん建物も作れないでしょう。私も山林探しの当初、これらの知識がなく「これ安い！」となっていたことがありますが保安林は森林浴ができるくらいしか使い道がありません。

上記だけでなく自然公園法や建築基準法、農地法など山林といっても場所によっては様々な規制を受けます。山林を探しているのであればこれらの知識は多少覚えておきたいところ。知っておくと山林探しも楽になります。
私が所有する山林は都市計画区域外で特に何の規制もありません。仲介した不動産屋からも「何に使っても良い土地」と言われています。山林をお探しであれば私の山林のように何でも使える土地を選ぶべきでしょう。
と言いつつまだ何も使う予定は決まっていないのですが...。