【宅建試験】人の土地を勝手に使うやつ「地上権と地役権」

山林生活
許認可・資格・登記
【宅建試験】人の土地を勝手に使うやつ「地上権と地役権」

【宅建試験】人の土地を勝手に使うやつ「地上権と地役権」

［更新日］2023/02/14

本日は地上権と地役権について学びます。小屋暮らしや山暮らしをしている方のほとんどが自身で土地を購入しているため、これらの権利に関係なさそうに思えますが、なんだかんだで絡んでくるものがあります。例えば「所有地に入るためには人の土地を通らなければならない」など、このような場合、通行地役権に該当します。基本的に田舎で土地が余っており、付近の方とよりよい人間関係が出来上がっているのであれば、勝手に人の土地に入ろうが何も言われないでしょう。しかしそうではない場合、揉め事になってしまいます。そのようなところも踏まえて勉強していきましょう。

地上権とは

地上権とは、工作物または竹木の所有を目的として他人の土地を使用できる権利をいう。地上権を有する者を地上権者、地上権の設定された土地の所有者を地上権設定者といいます。

地上権は例えば地下鉄、高速道路、高架の電線などの利用のため、地下または空中に上下の範囲を定めて設定することもできます。
地上権は、土地所有者との地上権設定契約により取得するほか、時効や法律の規定によっても取得することができます。
地上権を第三者に主張するためには、地上権の登記が必要になります。
なお、建物の所有を目的とする地上権は、建物の所有を目的とする土地貸借権とともに、借地権といい、借地借家法の適用を受けます。

地上権と土地賃借権の比較

・譲渡等
地上権者は土地所有者の承諾がなくても自由に、地上権を譲渡したり、地上権に設定されている土地を他人に賃貸したりすることが出来る。これに対し、賃借人は賃貸人の承諾がなければ、賃借権を譲渡したり転貸（又菓子）したりすることはできない。

・土地所有者の登記協力義務
地上権も賃借権も登記することが出来る。地上権者が登記を請求した場合、土地所有者には登記に協力する義務があるが、貸借人が登記を請求した場合、土地所有者（賃貸人）には登記に協力する義務はありません。

地上権も土地の賃貸借も基本的には人から借りているものなんですよね。でも地上権なのか賃借権なのかで対応が少し違うようです。私が所有する山林には電柱が三本ほど経っております。電柱土地使用料となっておりますので恐らく賃借権に該当すると思います。

地役権とは

地役権とは、自分の土地の便益のために、他人の土地を利用する権利をいいます。
利用価値を高める方法に制限は無いので、地役権には様々な種類のものがあります。例えば他人の土地を通行するために通行地役権、他人の土地から水を引いてくるための引水地役権、眺望や日照を確保するために他人の土地に高い建物を建てさせないようにする眺望地役権や日照地役権などがあります。また、二つの土地が隣接している必要もありません。
地役権を有するものを地役権者、地役権の設定された土地の所有者を地役権設定者とよびます。
地役権は地役権設定契約により取得するほか、事項によっても取得することができます。

山林や里山を購入する際、結構気になるのが道路の隣接です。人の立ち入らない山林の場合、道路に隣接しておらず、立ち入ることができない袋地のようなところもあるのです。その際は通行地役権の設定が必要になるわけですね。

地役権の時効取得

時効による地役権の取得は、例えば道路を設けて日常的に通行している場合や地表から見えるＵ字溝によって水を引いている場合のように、継続的に行使され且つ、外形上認識することが出来る者に限ります。目に見えなければ利用されていることが気づかず、事項の完成を阻止することができない恐れがあるからで、外形上認識できる場合に限られるようです。

なお、通行地役権の時効取得については、道路の開設が要役地となるべき土地の所有者によってなされることも必要であるとされている。隣地の所有者がお隣さんのよしみで、通行を認めてくれたような場合にまで、地役権という法律上の権利の取得を認めるのは妥当ではないから。

地役権の性質

・付従性
地役権はあくまでも要役地のために存在するものだから、要役地があってはじめて意味を持つものです。要役地から切り離されて譲渡された場合には、その存在意義を失います。したがって地役権のみを要役地から分離して譲渡はできません。

・随伴性（要役地が譲渡された場合）
地役権は要役地の利用価値を高めるために存在するものだから、要役地の所有権が移転した時は、原則として地役権も移転します。
なお、地役権設定契約で随伴性を否認することも可能です。よって「要役地を譲渡した場合は、地役権は消滅する」という特約も有効になります。

※要役地が第三者に譲渡された場合、譲受人である第三者は地役権の移転登記がなくても要役地の所有権移転登記を備えれば、地役権が自己にあることを承役地の所有者に主張できる。

地役権と登記（承役地が譲渡された場合）

地役権の設定登記は、承役地について地役権者と地役権設定者の行動申請で行われます。そして、承役地んに地役権の設定の登記をしたときには、要役地については登記官が職権で要役地となった旨の登記をしなければならないことになっています。

通行地役権の登記がされていない状態で、承役地が第三者に譲渡された場合でも、承役地の譲渡時に、承役地が地役権者により継続的に道路として使用されていることが客観的に明らかであり、かつ譲受人がそれを認識し、または認識可能であったときは承役地の譲受人は地役権者に登記がないことを主張できません。そしてこの場合、地役権者は承役地の譲受人に対して地役権設定登記を請求できます。

つまり地役権を第三者に主張するためには地役権の登記が必要だけども、承役地の譲渡時に地役権丸出しの状態だと登記していなくても問題ないってことなんでしょうね。

私の山林も若干袋地なんです。でも舗装された道路があります。こちらは通行地役権？なんだと思います。テキストに書いてある内容を見る限り、仮に地役権だとしてもその権利は前所有者から継承されています。また外形上明らかに道路だし、日常的？に使用しています。もう時効取得ですよねー。山林を探しているとき、赤道（あかみち）だけしかないような土地もありました。もちろんその手の土地は激安です。たしか千葉なのに500坪くらいで10万円とかだった気がします。入り口もわからないような場所ってことで興味がありましたが、車で行けないのでそれは諦めました。でも、今だから思うのですが、そんな土地を買って遊び場にするのもありなのかなーって思います。利便性とか考えず、あえてのハードモードの山林選びっていうのも山林生活では良いことなのかもしれません。次回は債務不履行についてです。